Ist die Provision wirklich so schlimm?


Die Provisionen sind ohne Zweifel immer noch hoch. Bei der Anmietung einer Wohnung fallen derzeit in Österreich zwei Bruttomonatsmieten an, dann kommen noch 20% Mehrwertsteuer dazu. Beim Kauf sind es unverhandelt 3% zuzüglich 20% Mehrwertsteuer – also für den Endverbraucher 3,6%. Beim Ankauf von Wohnungen beträgt bei den derzeitigen Wiener Immobilienpreisen die Provision schnell einmal mehr als 10.000,- Euro. Da beim Kauf aber sowieso mit 10% Nebenkosten zu rechnen ist und die Anschaffung einer Wohnung eine sehr langfristige Entscheidung ist, können viele Konsumenten einfacher damit leben. Zusätzlich werden Eigentumswohnungen oft über 25 Jahre fremdfinanziert und da fallen selbst 10.000,- Euro über die Rückzahlung nicht ganz so ins Gewicht.

Bei Mietwohnungen sieht das oft anders aus. Egal ob der Mietvertrag befristet oder unbefristet ist, ist die Drehung bei Mietwohnungen schneller. Und zieht man nach einem Jahre wieder aus, so beträgt die Provision eigentlich einen 2-stelligen Prozentsatz auf die Gesamtmiete.

Ich möchte folgendes Rechenbeispiel aufstellen.
Wohnung 80m² mit Balkon innerhalb des Gürtels im 4. Liftstock, U-Bahn ums Eck :
Gesamtmiete EUR 1.100,- p.M.
Gas und Strom: EUR 110,- p.M.
Haushaltsversicherung: EUR 25,- p.M.
Gesamtkosten p.M.: EUR 1.235,- p.M. oder 14.820,- p.A..
Mietkosten bei 5 Jahren inkl. Inflationsanpassung Anpassung: ca. 80.000,- bei 10 Jahren: ca. 170.000,-
Die einmalige Provision beträgt ca. EUR 2600,-.

Bei einer Mietdauer von 5 Jahren somit 3% der Gesamtkosten und bei einer Mietdauer von 10 Jahren unter 1,5% der Gesamtkosten.
Je länger die Wohnung gemietet wird umso günstiger wird die Provision in Relation zu den Gesamtkosten.

Die Diskussion zu den Provisionen hängt für mich sehr stark von der dahinterliegenden Dienstleistung ab. Die Argumentation der Immobilienmakler geht immer in die Richtung, dass der Mieter ja nur eine Besichtigung von vielen Terminen ist und der eben zu zahlen hat. Im derzeitigen knappen Markt, mit einem hohen Nachfrageüberschuss ist dieses Argument entkräftet. Der Suchende muss viele Wohnungen besichtigen, bis er einen Vermieter findet. Oft werden bei einem Termin mehrere Interessenten durch die Mietwohnung geschleift und die Entscheidung muss rasch getroffen werden.

Ist das Immobilienbüro kompetent und hilfsbereit, zahlt jeder sicher lieber die Provision als nur fürs Türe aufsperren. So viel steht fest.


Frage 6: Qualität von Immobilienmaklern erkennen


Birgit schickte mir am 4.8. folgende spannende Frage:

Ich beschäftige mich schon seit geraumer Zeit mit dem Immobilienangebot in Wien und habe eine Frage bezüglich der Wahl des richtigen Maklers. Angesichts des Überangebots dieser Berufsgruppe – woran erkenne ich eine gute Maklerfirma? Ruft man dort einfach an und listet seine Wünsche und Vorstellungen bzgl. der gesuchten Wohnung auf? Verfügen die Makler über Zugang zu weiteren Objekten, abgesehen von denen, die man auf ihren Homepages findet (die Auswahl ist hier ja oft eher bescheiden)? Macht es daher Sinn, mehrere verschiedene Makler mit seinem Suchwunsch gleichzeitig zu betrauen, um die Chancen auf ein passendes Objekt zu erhöhen? Und zu guter letzt: kostet die Suche und Besichtigung der potentiellen Objekte etwas?

Vielen Dank für die Hinweise im Voraus! 🙂

Antwort:

Es gibt verschiedene Qualitätskriterien bei Immobilienmaklern. Leider sind diese von außen oft sehr schwer erkennbar. Ein Kriterium ist sicher die Aufbereitung der Inserate im Internet auf den diversen Immobilienportalen wie z.B. http://derStandard.at/Immobilien, die eigene Maklerhomepage.
Zusätzlich gibt es noch Auszeichnungen und zwar den Immy – ein Preis den Makler erhalten. Die Kammer prüft ihre Mitglieder auf Qualität und besonders gute Makler erhalten dann diese Auszeichnung. ÖVI (Österreichischer Verband der Immobilientreuhänder) Mitglied ist ebenso ein recht gutes Qualitätskriterium.

Ruft man dort einfach an und listet seine Wünsche und Vorstellungen bzgl. der gesuchten Wohnung auf?
Ja, warum nicht – rufen Sie an und geben Sie den Suchwunsch ab – Sie werden dann auch gleich merken ob die Maklerfirma professionell und freundlich reagiert.

Viele Immobilienmakler bieten über die eigene Homepage Formulare an und Sie können dann individuell Ihren Suchwunsch eingeben. Sobald die Immobilienkanzlei dann ein passendes Objekt hat, werden Sie kontaktiert.

Verfügen die Makler über Zugang zu weiteren Objekten, abgesehen von denen, die man auf ihren Homepages findet (die Auswahl ist hier ja oft eher bescheiden)?
Viele Makler machen sogenannte Ameta Geschäfte mit anderen Kollegen d.h. sie teilen sich die Provisionen auf und verfügen dadurch über ein gutes Netzwerk. Wenn Makler A nichts Passendes für Sie hat, so kennt er vielleicht Kollegen, die genau Ihre Wohnung im Angebot haben.

Macht es daher Sinn, mehrere verschiedene Makler mit seinem Suchwunsch gleichzeitig zu betrauen, um die Chancen auf ein passendes Objekt zu erhöhen?
Ja, warum nicht! Sie können nicht wissen mit wem der jeweilige Makler zusammenarbeitet. Immobilienmakler nehmen sicher gerne Ihren Suchwunsch auf, denn es steigert die Chance auf einen erfolgreichen Abschluss für den Makler.

Und zu guter Letzt: kostet die Suche und Besichtigung der potentiellen Objekte etwas?
Die Besichtigung kostet nichts. Besichtigungen sind immer kostenlos! Auch wenn Sie einen Besichtigungsschein unterschreiben, entstehen daraus noch keine Kosten. Wenn Sie einen exklusiven Suchauftrag an ein Immobilienbüro vergeben, könnten meines Wissens kosten entstehen. Dazu müssen Sie aber eine eigene Vereinbarung mit dem Büro das die Immobilien vermittelt schließen und auch nicht alle Büros verlangen dafür Geld, zumal bei Erfolg sowieso eine Provision von Ihnen an den Makler fließt.

Wenn Sie Fragen zur Wohnungssuche haben, dann schicken Sie mir diese an beitrag(AT)wohnungssuche-wien.at und ich versuche diese per E-Mail innerhalb von wenigen Tagen zu beantworten. Die Fragen und Antworten veröffentliche ich dann in meinem Blog oder Sie posten einfach einen Kommentar!


Wirtschaftskrise & Immobilien – jeder ein Vermieter?

Die momentane wirtschaftliche Lage macht es für viele Branchen mehr als nur schwierig, nicht aber bei Wohnimmobilien. Die Probleme der Immobilienfonds sehen Immobilienmakler bei privaten Wohnungskäufen nicht. Die Stimmung ist im Moment nicht negativ. Es gibt eine große Anzahl an Personen, die gerade jetzt in Immobilien investieren. Eigentumswohnungen, Garagenplätze werfen im Vergleich zu Aktien, Fonds und Unternehmensanleihen stabile Erträge ab. Grund und Boden ist krisenfester. Die Renditen in Wien sind sicher schon einmal höher gewesen, aber es gibt zumindest positive Erträge.
Gelder die aus Wertpapieren abgezogen wurden, werden jetzt in Wohnungen gesteckt und viele werden plötzlich zum Vermieter.
Die Immobilienpreise in Wien steigen immer noch. Vor allem für Top-Lagen ist der Trend der Preisentwicklung nach oben immer noch deutlich sichtbar. Wohnungen in der Inneren Stadt um bis zu 16.000,- EURO pro m² oder ein Penthouse am Kohlmarkt mit 300m² und 80m² Terrasse wird um fast 5.0 Millionen Euro feilgeboten. Aber auch im 2. Bezirk liegen Spitzenlagen, neu gebaute Dachgeschoßwohnungen zum Beispiel, bei über 5.000,- pro m². Vor wenigen Jahren undenkbar.
Da frag ich mich wer sich das überhaupt leisten kann! Glücklicherweise gibt es genügend wohlhabende Bürger, die derartige Wohnungen kaufen. Aber nicht nur die Luxuswohnungen verkaufen sich gut. Viele beginnen Investments in Ein- oder Zweizimmerwohnungen um die 100.000,- Euro. Die Vermietung bringt gute Erträge und diese kleineren Einheiten lassen sich gut vermieten.

Die Vermietung ist aber nur ein Punkt von vielen, die bei einem Investment in eine private Eigentumswohnung bedacht werden muss.

Risikofaktoren sind Mieter die nicht bezahlen oder die Wohnung verwüsten. Das MRG macht es relativ schwierig „schlechte“ Mieter aus der Wohnung zu bekommen, auch wenn diese eine schlechte Zahlungsmoral haben.
Leerstände können die Rendite einzelner Jahre verschlechtern. Zusätzlich ist die Lage ein sehr wichtiges Kriterium. So könnte es sein, dass in einigen Jahren die Lage der Immobilie nicht mehr attraktiv ist.
Kommen die Erträge nicht, dann läuft der Eigentümer Gefahr von Liebhaberei und der steuerliche Vorteil geht verloren.
Eine große Anzahl an Wohnungen unterliegt in Wien dem Mietwertrichtzins in dem genau festgelegt ist wie viel der Vermieter pro Quadratmeter verlangen darf. Wird teurer vermietet kann sich der Mieter an die Schlichtungsstelle wenden. Gewinnt der Mieter, dann sind überhöhte Mieten zurückzuzahlen.

Es gibt sicher noch eine ganze Reihe an Problemen mit vermieteten Wohnungen und auch Risiken dazu.

Die Wohnungspreise scheinen sich aber nicht nur in Wien durch die Wirtschaftskrise deutlich nach oben zu bewegen. Ein interessanter Blogeintrag zur Wohnungssuche in Hamburg zeigt ein ähnliches Bild.


Ist die Maklerprovision gerechtfertigt?

Einige Gedankengänge warum ein Immobilienmakler eigentlich Provision verlangt bzw. ob die Höhe angemessen ist. Aus meiner Sicht ist die Beurteilung problematisch und lässt sich vor allem nicht pauschal abgeben. Fakt ist, dass sich Immobilienmakler oft viel schlechter verkaufen als sie eigentlich sind und dadurch ihrem Image teilweise gerecht werden.
Bei gewissenhafter Vermarktung einer Immobilie, egal ob Wohnung, Haus oder Grundstück, fällt viel Arbeit und vor allem Kosten an. In Österreich zahlen Makler von den Provisionen sämtliche mit der Vermarktung verbundenen Aufwände – also Inserate in Zeitungen und Online-Börsen, Unterlagen, Zeit der Besichtigungen, Mitarbeiter, Büro ….
Für den Mieter oder Käufer scheint es oft so zu sein, als würde ein Immobilienmakler Provision in der Höhe von 3% zzgl. Umsatzsteuer bzw. drei Monatsmieten fürs Türaufhalten kassieren. Problem dabei ist, dass der Makler oft eine Vielzahl an Besichtigungen machen muss bis das Objekt den Besitzer wechselt.
Bei der Anmietung meiner Wohnung musste ich ebenfalls zwei Monatsmieten Provision bezahlen. Dafür schaffte es der Makler meine Miete um 20 Euro pro Monat zu reduzieren und die Kaution runter zu verhandeln. Diese Erfolge konnte er beim Abgeber erzielen. Zusätzlich wurden einige unschöne Punkte aus dem Mietvertrag wegverhandelt. Bevor ich mietete besichtigte ich drei Mal und zwar einmal am Samstag, einmal um 19:00 und einmal um 7:30. Bei den Besichtigungen hatte ich unzählige Fragen zum Mietgegenstand, die zu meiner vollsten Zufriedenheit beantwortet wurden.
Für mich war in diesem Fall die Provision gerechtfertigt.

Natürlich kenne ich Fälle aus meinem Freundeskreis bei denen es nicht so geschmiert ablief.
So wurde zum Beispiel in einem Zinshaus eine Wohnung frei. Ein Mieter dieses Hauses (in Wien) wollte in diese frei werdende Wohnung umziehen, da ein Zimmer mehr und ein Stock höher gelegen. Für die Wohnung aus der er auszog zahlte er vor drei Jahren die volle Maklerprovision.
Mit der guten Nachricht, dass die Hausverwaltung die frei werdende Mietwohnung gar nicht vermarkten müsse, da er sicher zuschlägt und den Vertrag am besten sofort unterschreiben möchte wandte sich mein Bekannter an seine Hausverwaltung. Die zwar freudig reagierte, aber sofort an einen Makler verwies. Das Immobilienbüro war natürlich ebenfalls glücklich, wollte den Mietvertrag gleich machen und natürlich drei Monatsmieten Provision kassieren. Weder HV noch Makler wollten mit sich reden lassen. Als Konsequenz stand die Wohnung dann drei Monate leer. Als Eigentümer wäre ich stinksauer, da die Mieteinnahmen von drei Monaten verloren gegangen sind.
Unzählige solcher und ähnlicher Beispiele bei der Wohnungssuche treten sicherlich ständig auf. Das einzige was man dagegen machen kann, ist auf eine andere Wohnung warten. Wohnungen in Wien gibt es zum Glück wie Sand am Meer und es kommt immer was Besseres nach.
Insgesamt finde ich die Optik etwas eigenartig und ich wäre für nur EINEN Zahler der Maklerprovision, dem Abgeber. Schließlich erhält dieser aus der Dienstleistung des Maklers entweder einen Verkaufserlös oder Mieteinnahmen. Wenn ich bei einem Händler einen Gebrauchtwagen kaufe, verlangt dieser ja auch keine Provision, obwohl die Spannen beim gebrauchten Fahrzeug ebenfalls sehr gering sind und der Händler kaum verdient.

Ein weiterer Vorteil wäre, dass die Abgeber die Immobilienmakler genauer prüfen würden und Objekte nur qualifizierten Maklern anvertrauen. Die wenigen schwarzen Schafe der Branche, die den Ruf ruinieren, würden mittelfristig von der Bildfläche verschwinden.
Nachteil wäre, dass die Mieten und Kaufpreise höher werden, da der Abgeber in Absprache mit dem Makler die Provisionen einfach auf die Miete bzw. den Preis der Immobilien draufschlagen würden.

 


Was will der Immobilienmakler mit dem Besichtigungsschein

Nachdem ich im Moment bei meiner Suche einfach nicht die richtigen Objekte finde, widme ich mich heute einmal dem Thema Besichtigungsschein. Bei fast jeder Besichtigung legt der Immobilienmakler einen kopierten Zettel vor, den Besichtigungsschein. Diesen zu unterschreiben ist grundsätzlich kein Beinbruch.
Durch Unterschrift entsteht weder ein Abschluss noch irgendeine Zahlungspflicht. Als Privatperson wir mir eine kostenlose und unverbindliche Besichtigung bestätigt. Zusätzlich ist es für Immobilienmakler wichtig dem Abgeber (Verkäufer bzw. Vermieter) die Anzahl an Besichtigungen zu bestätigen, um so auch seine Leistungen für den Abgeber nachzuweisen. 

Oft haben mehrere Immobilienmakler die gleichen Wohnungen. Mit dem unterschriebenen Schein, hat der Makler die Sicherheit, falls es zu einem Miet- oder Kaufvertrag kommt, dass er provisionsberechtig ist. Es wird verhindert, dass ein Makler die ganze Arbeit tätigt und ein anderer, nur weil er z.B. weniger Provision anbietet zum Zug kommt. Der Besichtigungsschein macht einen direkten Kauf oder eine direkte Miete mit dem Eigentümer, also ohne Provision, unmöglich. Es gibt immer wieder Privatpersonen, die zwar über Immobilienmakler besichtigen, also die Dienstleistung in Anspruch nehmen, aber sich trotzdem Provisionen sparen möchten und direkt an den Abgeber herantreten.

Zusammengefasst sollte eine Besichtigungsbestätigung vor Unterzeichnung ganz genau gelesen werden, und bei Unklarheiten sollte der Immobilienmakler darauf angesprochen werden, denn die Unterzeichnung dient der Sicherheit aller Beteiligten. 

Durch Unterzeichnung ist der Interessent nicht zum Abschluss des Rechtsgeschäftes verpflichtet, sondern nur zur Zahlung der Provision, falls zukünftig ein Vertrag mit diesem Makler zustande kommt.