Mieten, Vermieten, Mietrecht – endlose Diskussion und passieren wird wohl wenig

Das Mietrechtsgesetz ist veraltet. Darüber gibt es wenig diskussionsbedarf. Die Regelungen sind nicht mehr zeitgemäß – ein Gesetz für Mieten, das zum Großteil noch aus dem Jahr 1916 ist und damit fast 100 Jahre gehört sicher geändert. Geändert in welche Richtung. Zu Gunsten der Mieter oder zu Gunsten der Vermieter. Die ganze Diskussion bezieht sich dabei zunehmend auf Wohnungen, die in Wien vermietet werden.

Ein guter Teil der Wohnungen in Wien sind Gemeindewohnungen oder andere geförderte Einheiten. Es geht meiner Meinung nach bei einer MRG Novelle vor allem um den Kategoriemietzins. Würde es im Moment keine Dämpfung durch diesen bei Altbauten geben, wären die Mieten in Wien wohl um einiges höher als sie jetzt sind. Und selbst jetzt entsprechen viele Mieten nicht dem Gesetz. Die Zuschläge sind völlig intransparent und müssen im Moment nicht taxativ im Mietvertrag aufgezählt werden. Es reichen Sätz wie: Auf Grund der hochwertigen Ausstattung und der besonderen Lage, guten Infrastruktur kommen Zuschläge zur Anwendung. Dann wir von einem fiktiven Mietpreis noch schnell der 25% Befristungsabschlag gerechent, damit (innerhalb des Gürtels) der Vermieter auf acht bis zehn Euro Netto kommt und schon ist der Vertrag fertig. Natürlich unterschreiben die Mieter in der derzeigien Situation. Es gibt ja einfach zu wenige, vor allem gute, brauchbare und sanierte Wohnungen im Stadtgebiet.

Warum ist das so?

Die immer strenger werdenden Auflagen und die hohen Baukosten gab es bereits vor der Wirtschaftkrise. Mit der Krise ist dann die Bautätigkeit trotz steigender Preise noch nicht in dem Ausmaß gestiegen das notwendig gewesen wäre. Dann hat Wien auf Grund der Attraktivität der Stadt noch einen enormen Zuzug. Es kommen auch viele wohhabende EU Bürger nach Wien und das treibt logischerweise die Preise. Ein weiterer Faktor ist, dass Einheiten einfach verschwinden. Aus drei nebeneinander liegenden Kategorie D Wohnungen wird eine Kategorie A mit 120m2.

All diese Faktoren lassen in einem freien Markt die Preise steigen. Der Markt ist allerdings nicht frei, sondern wird von der Politik durch die Mietobergrenzen künstlich beschränkt. Wahrscheinlich ist das auch gut so, denn ansonsten wäre für viele das Wohnen im Stadtgebiet schon unleistbar. Im internationalen Verlgeich sind Mietwohnugen in Wien immer noch günstig – egal ob Hamburg, München oder Mailand von Paris und London braucht man gar nicht reden. Günstiger Mieten geben einem Wirtschaftsraum aber auch kraft. Die Kraft, die der „kleine“ Konsument braucht um mehr auszugeben. Geht mehr in die Miete, wird weniger konsumiert. Die Miete kassieren meistens Personen, die bereits hohe Einkommen haben oder Firmen, die Vermietung als Geschäft betreiben und ich bin der Meinung, dass diese Menschen auch bei einer niedrigen Miete genügen Geld für Konsum aufbringen können.

Anders ist es bei Investitionen in die Häuser. Für die Instandhaltung der schönen Wiener Gründerzeithäuser ist viel Geld notwendig. Es sollte im Sinne der Mieter, Vermieter und der Stadt sein diese Bausubstanz zu erhalten. Dafür ist eine gewisse Höhe an Miete notwendig und wohl zusätzlich Förderungen. Ob die von den Grünen geforderte Begrenzung von EUR 7,- dafür ausreichen wird kann ich nicht beurteilen.

Eines ist aber bei einer Novelle des MRG auch klar. Es braucht bessere Regelungen für Vermieter im Umgang mit Mietnomanden. Denn natürlich treiben diese Trittbrettfahrer die Preise, denn viele Vermieter rechnen die Erträge über lange Zeiträume. Fällt die Miete für ein Jahr aus, zahlt wohl der Nachmieter mehr – sofern es die Wohnung hergibt.

Einen ausgezeichneten Kommentar zu diesem Thema gibt es auch auf von Ariel Muzicant – ein sehr interessanter Standpunkt für einen erfolgreichen Makler und Immobilienbesitzer.


Ist die Maklerprovision gerechtfertigt?

Einige Gedankengänge warum ein Immobilienmakler eigentlich Provision verlangt bzw. ob die Höhe angemessen ist. Aus meiner Sicht ist die Beurteilung problematisch und lässt sich vor allem nicht pauschal abgeben. Fakt ist, dass sich Immobilienmakler oft viel schlechter verkaufen als sie eigentlich sind und dadurch ihrem Image teilweise gerecht werden.
Bei gewissenhafter Vermarktung einer Immobilie, egal ob Wohnung, Haus oder Grundstück, fällt viel Arbeit und vor allem Kosten an. In Österreich zahlen Makler von den Provisionen sämtliche mit der Vermarktung verbundenen Aufwände – also Inserate in Zeitungen und Online-Börsen, Unterlagen, Zeit der Besichtigungen, Mitarbeiter, Büro ….
Für den Mieter oder Käufer scheint es oft so zu sein, als würde ein Immobilienmakler Provision in der Höhe von 3% zzgl. Umsatzsteuer bzw. drei Monatsmieten fürs Türaufhalten kassieren. Problem dabei ist, dass der Makler oft eine Vielzahl an Besichtigungen machen muss bis das Objekt den Besitzer wechselt.
Bei der Anmietung meiner Wohnung musste ich ebenfalls zwei Monatsmieten Provision bezahlen. Dafür schaffte es der Makler meine Miete um 20 Euro pro Monat zu reduzieren und die Kaution runter zu verhandeln. Diese Erfolge konnte er beim Abgeber erzielen. Zusätzlich wurden einige unschöne Punkte aus dem Mietvertrag wegverhandelt. Bevor ich mietete besichtigte ich drei Mal und zwar einmal am Samstag, einmal um 19:00 und einmal um 7:30. Bei den Besichtigungen hatte ich unzählige Fragen zum Mietgegenstand, die zu meiner vollsten Zufriedenheit beantwortet wurden.
Für mich war in diesem Fall die Provision gerechtfertigt.

Natürlich kenne ich Fälle aus meinem Freundeskreis bei denen es nicht so geschmiert ablief.
So wurde zum Beispiel in einem Zinshaus eine Wohnung frei. Ein Mieter dieses Hauses (in Wien) wollte in diese frei werdende Wohnung umziehen, da ein Zimmer mehr und ein Stock höher gelegen. Für die Wohnung aus der er auszog zahlte er vor drei Jahren die volle Maklerprovision.
Mit der guten Nachricht, dass die Hausverwaltung die frei werdende Mietwohnung gar nicht vermarkten müsse, da er sicher zuschlägt und den Vertrag am besten sofort unterschreiben möchte wandte sich mein Bekannter an seine Hausverwaltung. Die zwar freudig reagierte, aber sofort an einen Makler verwies. Das Immobilienbüro war natürlich ebenfalls glücklich, wollte den Mietvertrag gleich machen und natürlich drei Monatsmieten Provision kassieren. Weder HV noch Makler wollten mit sich reden lassen. Als Konsequenz stand die Wohnung dann drei Monate leer. Als Eigentümer wäre ich stinksauer, da die Mieteinnahmen von drei Monaten verloren gegangen sind.
Unzählige solcher und ähnlicher Beispiele bei der Wohnungssuche treten sicherlich ständig auf. Das einzige was man dagegen machen kann, ist auf eine andere Wohnung warten. Wohnungen in Wien gibt es zum Glück wie Sand am Meer und es kommt immer was Besseres nach.
Insgesamt finde ich die Optik etwas eigenartig und ich wäre für nur EINEN Zahler der Maklerprovision, dem Abgeber. Schließlich erhält dieser aus der Dienstleistung des Maklers entweder einen Verkaufserlös oder Mieteinnahmen. Wenn ich bei einem Händler einen Gebrauchtwagen kaufe, verlangt dieser ja auch keine Provision, obwohl die Spannen beim gebrauchten Fahrzeug ebenfalls sehr gering sind und der Händler kaum verdient.

Ein weiterer Vorteil wäre, dass die Abgeber die Immobilienmakler genauer prüfen würden und Objekte nur qualifizierten Maklern anvertrauen. Die wenigen schwarzen Schafe der Branche, die den Ruf ruinieren, würden mittelfristig von der Bildfläche verschwinden.
Nachteil wäre, dass die Mieten und Kaufpreise höher werden, da der Abgeber in Absprache mit dem Makler die Provisionen einfach auf die Miete bzw. den Preis der Immobilien draufschlagen würden.