Vorstellung von Engel & Völkers Immobilien


Engel & Völkers: Ihr Ansprechpartner beim Immobilienkauf

Immobilien – ob Häuser oder Wohnungen – sind gefragt. Im Immobilienmarkt ist wieder Bewegung. Sparkassen und Volksbanken bieten Immobilien an, die Zeitungen sind voll von Privatanzeigen. An vielen Häusern steht – nach amerikanischem Vorbild – mittlerweile ein Verkaufsschild. Es ist die richtige Zeit für Geldanlagen in Immobilien oder gar zur Verwirklichung eines ganz besonderen Wohntraums.

Doch aufgepasst: Manches vermeintliche Schnäppchen kann sich durchaus als schwerwiegende Fehlinvestition entpuppen. Deshalb sollte auf jeden Fall professioneller Rat bei der Immobiliensuche in Anspruch genommen werden. Wer eine Immobilie kaufen möchte, sollte immer die Hilfe und Unterstützung eines Immobilienmaklers suchen. Engel & Völkers ist z. B. ein ganz besonders ausgezeichneter Begleiter. Mehr als 30 Jahre weltweite Erfahrung machen diesen Makler zu dem profunden Kenner des Immobilienmarktes und zum besten Helfer für die eigene Immobilie.

Immobilienkauf kostet Zeit, Geld, Nerven. Die Entscheidung über Lage, Größe, Preis muss getroffen werden. Irgend jemand muss die vielen Angebote mit den eigenen Wünschen abgleichen. Wer das selbst macht, wird irgendwann voller Stress den Überblick verlieren. Der Immobilienmakler ist der Partner, dem alle Wünsche, Vorstellungen und finanziellen Möglichkeiten vorgetragen werden. Er begibt sich auf die Suche – wie ein Scout – und präsentiert eine überschaubare Auswahl von in Frage kommenden Häusern und Wohnungen. So, wird der Immobilienkauf entspannt und die Freude auf ein neues Heim bleibt groß.


Vermeidung von Fehlern bei der Wohnungssuche

Die Auswahl einer neuen Wohnung ist für die meisten von uns ein sehr wichtiger Schritt. Erstens zieht man in seinem Leben nicht oft um, zweitens ist der finanzielle Einsatz sehr hoch. Bei Eigentumswohnungen geht man sehr schnell an das finanziell Limit, oft über Jahre. Viele Käufer unterschätzen vor allem auch die Nebenkosten, die mit ca. 10% berechnet werden müssen. Zusätzlich zum Kaufpreis kommt die neue Einrichtung, die eine oder andere Adaptierung und die Kosten laufen aus dem Ruder.

Punkte zur erfolgreichen Wohnungssuche:
1. Nichts überstürzen (guter Blogbeitrag zu ruhig bleiben und Zeit lassen bei der Wohnungssuche!
2. Nicht vom Verkäufer, Vermieter oder Makler in eine Entscheidung drängen lassen
3. Die Wohnung mehrmals, zu verschiedenen Tageszeiten besichtigen
4. Die Kosten genau abschätzen
5. Mit anderen Angeboten genau vergleichen
6. Zimmer sind oft wichtiger wie Quadratmeter. Eine gut aufgeteilte 80m² Wohnung mit drei Zimmer bietet oft nicht weniger Platz wie eine 100m² Altbauwohnung mit großen Flügeltüren.


Höhe der Maklerprovisionen bei Mietwohnungen & Mietimmobilien

Bei der Vermietung gibt es andere Provisionssätze als beim Verkauf einer Immobilie. Es wird nicht in Prozent des Verkaufswertes gerechnet sondern in Bruttomonatsmieten. Die folgenden Angaben beziehen sich wie im Artikel „Provison bei Eigentumswohnungen“ wieder auf die Höchstgrenzen die ein Immobilienmakler verrechnen darf.

Darum gilt auch hier: Maklerprovisionen sind gleich wie der Mietzins und die Höhe der Kaution oft verhandelbar.
Natürlich kommt es auch hier auf das Immobilienbüro an und auch darauf wie lange der Vermieter bereits einen Leerstand hat. Immobilienmakler müssen bei der Provision nicht nachgeben.

Folgende Höchstsätze kommen zur Anwendung wenn die Vermittlung durch einen Immobilienmakler, der nicht gleichzeitig Verwalter des Gebäudes ist, in dem sich der Mietgegenstand befindet. Nicht gleichzeitig Verwalter ist WICHTIG, denn ist der Makler gleichzeitig auch Verwalter oder besteht ein wirtschaftliches Naheverhältnis, dann gelten niedrigere maximale Provisionssätze.

Makler sind berechtigt vom Vermieter und vom Mieter Provisionen zu verrechnen. Gerade in Wien ist es häufig der Fall, dass nur Mieter Provisionen bezahlen.

Die Angaben sind wieder exkl. Mehrwertsteuer, somit sind für Privatpersonen 20% hinzuzurechnen.

Die maximale Höhe der Provision beträgt drei Bruttomonatsmieten für Mieter und Vermieter und zwar immer dann wenn der Mietgegenstand mindestens drei Jahre befristet oder unbefristet vermietet wird.

Bei genau drei Jahren beträgt die Mieterprovision drei Bruttomonatsmieten und die Vermieterprovision Zwei. Wird der auf drei Jahre befristet Mietvertrag verlängert, dann darf nur noch auf gesamt drei Bruttomonatsmieten ergänzt werden.

Immobilienmakler können vom Vermieter zusätzlich zu den drei Bruttomonatsmieten allenfalls 5% der besonderen Abgeltungen verrechnen.

Beträgt die Frist weniger als 2 Jahre, kann maximal ein Bruttomonatsmietzins mit dem Mieter vereinbart werden, beträgt die Befristung mindestens 2, aber nicht mehr wie 3 Jahre, so sind nur 2 Bruttomonatsmietzinse zulässig.

Besteht ein wirtschaftliches Naheverhältnis zw. dem Vermieter und dem Immobilienmakler, gibt es andere Bestimmungen. Darüber mehr in Kürze.


Ist die Maklerprovision gerechtfertigt?

Einige Gedankengänge warum ein Immobilienmakler eigentlich Provision verlangt bzw. ob die Höhe angemessen ist. Aus meiner Sicht ist die Beurteilung problematisch und lässt sich vor allem nicht pauschal abgeben. Fakt ist, dass sich Immobilienmakler oft viel schlechter verkaufen als sie eigentlich sind und dadurch ihrem Image teilweise gerecht werden.
Bei gewissenhafter Vermarktung einer Immobilie, egal ob Wohnung, Haus oder Grundstück, fällt viel Arbeit und vor allem Kosten an. In Österreich zahlen Makler von den Provisionen sämtliche mit der Vermarktung verbundenen Aufwände – also Inserate in Zeitungen und Online-Börsen, Unterlagen, Zeit der Besichtigungen, Mitarbeiter, Büro ….
Für den Mieter oder Käufer scheint es oft so zu sein, als würde ein Immobilienmakler Provision in der Höhe von 3% zzgl. Umsatzsteuer bzw. drei Monatsmieten fürs Türaufhalten kassieren. Problem dabei ist, dass der Makler oft eine Vielzahl an Besichtigungen machen muss bis das Objekt den Besitzer wechselt.
Bei der Anmietung meiner Wohnung musste ich ebenfalls zwei Monatsmieten Provision bezahlen. Dafür schaffte es der Makler meine Miete um 20 Euro pro Monat zu reduzieren und die Kaution runter zu verhandeln. Diese Erfolge konnte er beim Abgeber erzielen. Zusätzlich wurden einige unschöne Punkte aus dem Mietvertrag wegverhandelt. Bevor ich mietete besichtigte ich drei Mal und zwar einmal am Samstag, einmal um 19:00 und einmal um 7:30. Bei den Besichtigungen hatte ich unzählige Fragen zum Mietgegenstand, die zu meiner vollsten Zufriedenheit beantwortet wurden.
Für mich war in diesem Fall die Provision gerechtfertigt.

Natürlich kenne ich Fälle aus meinem Freundeskreis bei denen es nicht so geschmiert ablief.
So wurde zum Beispiel in einem Zinshaus eine Wohnung frei. Ein Mieter dieses Hauses (in Wien) wollte in diese frei werdende Wohnung umziehen, da ein Zimmer mehr und ein Stock höher gelegen. Für die Wohnung aus der er auszog zahlte er vor drei Jahren die volle Maklerprovision.
Mit der guten Nachricht, dass die Hausverwaltung die frei werdende Mietwohnung gar nicht vermarkten müsse, da er sicher zuschlägt und den Vertrag am besten sofort unterschreiben möchte wandte sich mein Bekannter an seine Hausverwaltung. Die zwar freudig reagierte, aber sofort an einen Makler verwies. Das Immobilienbüro war natürlich ebenfalls glücklich, wollte den Mietvertrag gleich machen und natürlich drei Monatsmieten Provision kassieren. Weder HV noch Makler wollten mit sich reden lassen. Als Konsequenz stand die Wohnung dann drei Monate leer. Als Eigentümer wäre ich stinksauer, da die Mieteinnahmen von drei Monaten verloren gegangen sind.
Unzählige solcher und ähnlicher Beispiele bei der Wohnungssuche treten sicherlich ständig auf. Das einzige was man dagegen machen kann, ist auf eine andere Wohnung warten. Wohnungen in Wien gibt es zum Glück wie Sand am Meer und es kommt immer was Besseres nach.
Insgesamt finde ich die Optik etwas eigenartig und ich wäre für nur EINEN Zahler der Maklerprovision, dem Abgeber. Schließlich erhält dieser aus der Dienstleistung des Maklers entweder einen Verkaufserlös oder Mieteinnahmen. Wenn ich bei einem Händler einen Gebrauchtwagen kaufe, verlangt dieser ja auch keine Provision, obwohl die Spannen beim gebrauchten Fahrzeug ebenfalls sehr gering sind und der Händler kaum verdient.

Ein weiterer Vorteil wäre, dass die Abgeber die Immobilienmakler genauer prüfen würden und Objekte nur qualifizierten Maklern anvertrauen. Die wenigen schwarzen Schafe der Branche, die den Ruf ruinieren, würden mittelfristig von der Bildfläche verschwinden.
Nachteil wäre, dass die Mieten und Kaufpreise höher werden, da der Abgeber in Absprache mit dem Makler die Provisionen einfach auf die Miete bzw. den Preis der Immobilien draufschlagen würden.

 


Die erste Besichtigung einer Eigentumswohnung in Wien, Leopoldstadt

Besichtigungstermin Freitag 9:00 am Morgen. Also hab ich mein Rad geschnappt und bin durch die Leopoldstadt gefahren. Da ich etwas früher dran war, konnte ich gleich die Umgebung etwas erkunden. Mein Fokus liegt im Moment am 2. Wiener Gemeindebezirk. Ich schätze daran die hohe Wohnqualität durch Prater, Augarten, Donaukanal und natürlich die Nähe zum Zentrum. Bei der Wohnungssuche machen sich diese Vorteile natürlich im relativ hohen Preis der Liegenschaften bemerkbar.
Laut Inserat sollte die zu besichtigende Wohnung unweit von Augarten und Karmelitermarkt liegen. Nähe Augarten hat gestimmt – zum Karmelitermarkt waren es zu Fuß dann schon fast 15 Minuten. Zusätzlich war U2 & U4 Nähe ein interessanter Punkt in der Anzeige. Beide waren allerdings über 10 Minuten Gehweite entfernt (U2 Taborstraße bzw. U4/U2 Schottenring). Bei der Wohnungssuche ist die öffentliche Anbindung für mich ein entscheidendes Kriterium. 15 Minuten zur U-Bahn ist mir einfach zu weit. Somit hatte die Wohnung schon vor der Besichtigung zwei Minuspunkte, die nicht exakt mit dem Wohnungsinserat deckungsgleich waren.
Vor dem Haus empfing mich dann ein sehr freundlicher Makler (ebenfalls mit dem Fahrrad unterwegs) und wir legten sofort mit der Besichtigung los. Die generalsanierte Wohnung im zweiten Stock (leider ohne Lift) enpuppte sich zwar als saniert, allerdings ging der Eigentümer bei dieser Sanierung sehr lieblos vor. Kabel lagen offen, die Wände waren grau anstatt weiß, der Boden war billig. Die Besichtigung war dadurch in wenigen Minuten vorbei und für Makler und mich ein Nulltermin, den wir uns beide durch eine bessere Beschreibung der Wohnung hätten ersparen können. Die Wohnung erreichte leider meine Erwartungen nicht und wäre nur zu einem deutlich günstigeren Preis interessant. Also geht meine Wohnungssuche weiter. Mal schauen was in den nächsten Tagen an neuen Objekten in die Immobilienportale eingegeben wird.


Erste Vorbereitungen, Anforderungen an die Wohnung

Ich habe mich zur Suche einer Wohnung entschlossen, Eigentum, zur Vermietung. Die Wohnung sollte innerstädtisch sein – vorzugsweise in den Bezirken 2 -4. Preis max. 100.000 inkl. Nebenkosten.
Die Wohnungssuche gestaltet sich schwierig, Preis-Leistung müssen stimmen. Zwei Zimmer oder ein Zimmer und ein Kabinett sind Vorraussetzung. Saniert sollte die Wohnung auch sein und wenn möglich mit Lift.
Wohnungssuche wo? Im Internet bei den bekannten Portalen. derStandard.at/Immobilien, immodirekt.at, immonet…
Zeitungn verwende ich eher nicht, da sich Inserate für Wohnungen in dieser Preisklasse für Immobilienmakler nicht rechnen. Die Anforderungen sind klar definiert. Nun geht es an die Suche.