Frage 14: Zwei Immobilienmakler, zwei unterschiedliche Angebotspreise


Martin aus Wien sendet mir folgende Frage:

Vielen Dank für die Erstellung dieses interessanten Blogs!

Neulich habe ich eine Wohnung besichtigt und einen Besichtigungsschein unterzeichnet. Mir wurde von der Maklerin ein Kaufpreis von 290.000 EUR genannt. Zufällig bin ich am selben Abend im Internet auf eine andere Immobilienkanzlei gestoßen, die dasselbe Objekt um 250.000 inseriert hat. Habe ich mich mit Unterzeichnung des Besichtigungsscheins verpflichtet (ich habe ihn leider nicht genau durchgelesen) im Falle eines Kaufes den Kauf über die teure Maklerin abzuwickeln? 40.000 Unterschied im Verhandlungsausgangspunkt ist nicht wenig. Muss man bevor man einen Besichtigungsschein unterschreib, sich immer im Vorhinein erkundigen wie viele Makler ein und dasselbe Objekt anbieten und ob zu verschiedenen Preisen?

Vielen Dank für Ihre Expertenmeinung,
Beste Grüße,
Martin

Antwort:
Hallo Martin,

danke für deine Frage. Ehrlich gesagt ist das gar nicht so einfach zu beantworten. Die WKO definiert den Besichtigungsschein wie folgt:
Der Besichtigungsschein oder die Bestätigung über die Namhaftmachung eines Objektes ist ein Formular, auf dem der Kunde gegenüber dem Immobilienmakler bestätigt, dass er ein ihm bekannt gegebenes Objekt (Liegenschaft, Wohnung, etc.) besichtigt hat und sich für den Fall, dass er das Objekt kauft, mietet oder pachtet, zur Bezahlung der Vermittlungsprovision verpflichtet. Durch die Unterfertigung des Besichtigungsscheines ist der Kunde nicht zum Abschluss des Rechtsgeschäftes verpflichtet. (Quelle: http://reloaded.wko.at/wk/format_detail.wk?angid=1&stid=338802&dstid=188)

Somit ist eigentlich ziemlich klar, dass ein Provisionsanspruch entsteht und zwar bei dem Makler, bei dem du besichtigt hast. Es kommt leider immer wieder vor, dass Objekte zu verschiedenen Preisen von unterschiedlichen Maklern angeboten werden. An deiner Stelle würde ich zuerst einmal den Makler mit dem alternativen Angebot konfrontieren. Es könnte ja durchaus sein, dass er die Reduktion des Preises noch nicht mitbekommen hat. Wenn es zu einem Angebot kommt, musst du jedenfalls unter den 250.000 anbieten. Der Makler darf sich die Preise natürlich nicht ausdenken, sondern nur so anbieten wie es der Eigentümer der Liegenschaft erlaubt. Wenn das Angebot zu 250.000 Online steht, dann hat der zweite Immobilienmakler wahrscheinlich diesen Preis vom Eigentümer bekommen. Es gibt bei fast allen Liegenschaften einen Verhandlungsspielraum.

Kannst du unter 250.000 kaufen, ist es eigentlich egal welcher Makler das Geschäft abwickelt.

Mit dieser Frage können Sie aber sicher auch die Innung kontaktieren. Die sind um die Verbesserung des Image der Makler bemüht:
Immobilien- und Vermögenstreuhänder, Fachverband
Telefon: +43 (0)1 522 25 92
Fax: +43 (0)1 522 25 92 33
E-Mail: office@wkimmo.at


Frage 12: Immobilienmakler in Wien als „Immobilien-Headhunter“


Alexander schreibt mir folgende Frage:
Gibt es in Wien „Immobilien Headhunter“ (Immobilienmakler die individuelle Immobiliensuche mit Hilfe einer Immobiliendatenbank) anbieten.
Soll heißen, wenn eine Immobile frei wird oder ein Inserat geschalten wird, wird der Interessent sofort verständigt.

Ich suche bereits seit einem Monat in Wien nach einer Wohnung.

Meine Antwort:

Danke für die Frage. Immobilien Headhunter gibt es nicht in der Form wie man es aus dem Personalwesen kennt. Sie können aber bei vielen Immobilienbüros einen Suchwunsch aufgeben.
Dann erhalten Sie immer aktuelle Objekte per Mail. Suchagenten gibt es aber auch bei fast allen Immobilienbörse. So zum Beispiel auch auf derStandard.at/Immobilien oder FINDEN.at.

Bei Wohnungen, die sehr günstig sind wird allerdings gerade im Mietbereich kein Makler aktiv suchen, weil sich der Aufwand für 2MM Provision nicht auszahlt. Zusätzlich vermieten sich günstige Wohnungen im Moment Gerde in Wien sehr gut.

Um eine gute Wohnung zu finden, die preislich passt bleibtveigentlich nicht viel übrig außer die Portale abzuklappern. Erzählen Sie vom Suchwunsch auch Ihren Freunden, vielleicht kommen Sie über einen Tipp oder eine Empfehlung zur neuen Bleibe.

Tipp am Rande:
Immobilientutor
Der Immobilientutor ist ein unabhängiges Expertennetzwerk von Spezialisten, die in ihre jeweiligen Fachgebiete Einblicke gewähren.


Frage 11: provisionsfreie Immobilien im Web und vom Makler


Diesmal eine ganz kurze Frage von Alexander:

Gibt es Immobilienbüros bzw Immobilien Homepages die Wohnungen in Wien
ohne Provision anbieten?

Antwort:

Ja, es gibt immer wieder Makler die provisionsfrei anbieten. Remax DCI forciert zum Beispiel provisionsfreie Angebot. Es sind aber auch Bauträger und Privatpersonen, die direkt verkaufen. In Österreich werden meines Wissens weniger als die Hälfte aller Immobilien über Immobilienmakler verkauft.

Eine Seite mit provisionsfreien Angeboten finden Sie in meinem Blog unter:
http://www.wohnungssuche-wien.at/ubersicht-provisionsfreie-immobilien-online/


Frage 6: Qualität von Immobilienmaklern erkennen


Birgit schickte mir am 4.8. folgende spannende Frage:

Ich beschäftige mich schon seit geraumer Zeit mit dem Immobilienangebot in Wien und habe eine Frage bezüglich der Wahl des richtigen Maklers. Angesichts des Überangebots dieser Berufsgruppe – woran erkenne ich eine gute Maklerfirma? Ruft man dort einfach an und listet seine Wünsche und Vorstellungen bzgl. der gesuchten Wohnung auf? Verfügen die Makler über Zugang zu weiteren Objekten, abgesehen von denen, die man auf ihren Homepages findet (die Auswahl ist hier ja oft eher bescheiden)? Macht es daher Sinn, mehrere verschiedene Makler mit seinem Suchwunsch gleichzeitig zu betrauen, um die Chancen auf ein passendes Objekt zu erhöhen? Und zu guter letzt: kostet die Suche und Besichtigung der potentiellen Objekte etwas?

Vielen Dank für die Hinweise im Voraus! 🙂

Antwort:

Es gibt verschiedene Qualitätskriterien bei Immobilienmaklern. Leider sind diese von außen oft sehr schwer erkennbar. Ein Kriterium ist sicher die Aufbereitung der Inserate im Internet auf den diversen Immobilienportalen wie z.B. http://derStandard.at/Immobilien, die eigene Maklerhomepage.
Zusätzlich gibt es noch Auszeichnungen und zwar den Immy – ein Preis den Makler erhalten. Die Kammer prüft ihre Mitglieder auf Qualität und besonders gute Makler erhalten dann diese Auszeichnung. ÖVI (Österreichischer Verband der Immobilientreuhänder) Mitglied ist ebenso ein recht gutes Qualitätskriterium.

Ruft man dort einfach an und listet seine Wünsche und Vorstellungen bzgl. der gesuchten Wohnung auf?
Ja, warum nicht – rufen Sie an und geben Sie den Suchwunsch ab – Sie werden dann auch gleich merken ob die Maklerfirma professionell und freundlich reagiert.

Viele Immobilienmakler bieten über die eigene Homepage Formulare an und Sie können dann individuell Ihren Suchwunsch eingeben. Sobald die Immobilienkanzlei dann ein passendes Objekt hat, werden Sie kontaktiert.

Verfügen die Makler über Zugang zu weiteren Objekten, abgesehen von denen, die man auf ihren Homepages findet (die Auswahl ist hier ja oft eher bescheiden)?
Viele Makler machen sogenannte Ameta Geschäfte mit anderen Kollegen d.h. sie teilen sich die Provisionen auf und verfügen dadurch über ein gutes Netzwerk. Wenn Makler A nichts Passendes für Sie hat, so kennt er vielleicht Kollegen, die genau Ihre Wohnung im Angebot haben.

Macht es daher Sinn, mehrere verschiedene Makler mit seinem Suchwunsch gleichzeitig zu betrauen, um die Chancen auf ein passendes Objekt zu erhöhen?
Ja, warum nicht! Sie können nicht wissen mit wem der jeweilige Makler zusammenarbeitet. Immobilienmakler nehmen sicher gerne Ihren Suchwunsch auf, denn es steigert die Chance auf einen erfolgreichen Abschluss für den Makler.

Und zu guter Letzt: kostet die Suche und Besichtigung der potentiellen Objekte etwas?
Die Besichtigung kostet nichts. Besichtigungen sind immer kostenlos! Auch wenn Sie einen Besichtigungsschein unterschreiben, entstehen daraus noch keine Kosten. Wenn Sie einen exklusiven Suchauftrag an ein Immobilienbüro vergeben, könnten meines Wissens kosten entstehen. Dazu müssen Sie aber eine eigene Vereinbarung mit dem Büro das die Immobilien vermittelt schließen und auch nicht alle Büros verlangen dafür Geld, zumal bei Erfolg sowieso eine Provision von Ihnen an den Makler fließt.

Wenn Sie Fragen zur Wohnungssuche haben, dann schicken Sie mir diese an beitrag(AT)wohnungssuche-wien.at und ich versuche diese per E-Mail innerhalb von wenigen Tagen zu beantworten. Die Fragen und Antworten veröffentliche ich dann in meinem Blog oder Sie posten einfach einen Kommentar!


Vorstellung von Engel & Völkers Immobilien


Engel & Völkers: Ihr Ansprechpartner beim Immobilienkauf

Immobilien – ob Häuser oder Wohnungen – sind gefragt. Im Immobilienmarkt ist wieder Bewegung. Sparkassen und Volksbanken bieten Immobilien an, die Zeitungen sind voll von Privatanzeigen. An vielen Häusern steht – nach amerikanischem Vorbild – mittlerweile ein Verkaufsschild. Es ist die richtige Zeit für Geldanlagen in Immobilien oder gar zur Verwirklichung eines ganz besonderen Wohntraums.

Doch aufgepasst: Manches vermeintliche Schnäppchen kann sich durchaus als schwerwiegende Fehlinvestition entpuppen. Deshalb sollte auf jeden Fall professioneller Rat bei der Immobiliensuche in Anspruch genommen werden. Wer eine Immobilie kaufen möchte, sollte immer die Hilfe und Unterstützung eines Immobilienmaklers suchen. Engel & Völkers ist z. B. ein ganz besonders ausgezeichneter Begleiter. Mehr als 30 Jahre weltweite Erfahrung machen diesen Makler zu dem profunden Kenner des Immobilienmarktes und zum besten Helfer für die eigene Immobilie.

Immobilienkauf kostet Zeit, Geld, Nerven. Die Entscheidung über Lage, Größe, Preis muss getroffen werden. Irgend jemand muss die vielen Angebote mit den eigenen Wünschen abgleichen. Wer das selbst macht, wird irgendwann voller Stress den Überblick verlieren. Der Immobilienmakler ist der Partner, dem alle Wünsche, Vorstellungen und finanziellen Möglichkeiten vorgetragen werden. Er begibt sich auf die Suche – wie ein Scout – und präsentiert eine überschaubare Auswahl von in Frage kommenden Häusern und Wohnungen. So, wird der Immobilienkauf entspannt und die Freude auf ein neues Heim bleibt groß.


Höhe der Maklerprovisionen bei Eigentum & Kaufimmobilien

Bei den Maklerprovisionen von 3% vom Käufer und 3% vom Verkäufer handelt es sich immer um die Höchstgrenze an Provisionen die ein Immobilienmakler verlangen darf. Zusätzlich gibt es bei ganz günstigen Objekten noch eine 4% Stufe.

Wert der Immobilie bis 36.336,42 Euro vier Prozent des Wertes
von 36.336,42 Euro bis 48.448,51 sind es Euro 1.453,46 Euro Maklerprovision und
ab 48.448,51 Euro drei Prozent des Wertes.

Die Beträge und Prozentsätze sind Höchstgrenzen und keine amtlich festgelegten Tarife. Provisionen berechnen sich vom tatsächlichen Kaufpreis und wie oben bereits erwähnt kommt die Mehrwertsteuer noch hinzu. Somit ist für einen privaten Käufer die Provision eigentlich 3,6%.

Wichtig ist, dass der Anspruch auf die Provision erst entsteht, nachdem ein Kaufvertrag zustande gekommen ist. Makler haben weder Anspruch auf Vorschusszahlungen noch auf Anzahlungen.

Immobilienmakler dürfen den Mehrbetrag durch eventuelle Erzielung eines höheren Verkaufspreises als den ursprünglich vom Verkäufer gewünschten Erlös, nicht als zusätzliches Honorar abrechnen.


Ist die Maklerprovision gerechtfertigt?

Einige Gedankengänge warum ein Immobilienmakler eigentlich Provision verlangt bzw. ob die Höhe angemessen ist. Aus meiner Sicht ist die Beurteilung problematisch und lässt sich vor allem nicht pauschal abgeben. Fakt ist, dass sich Immobilienmakler oft viel schlechter verkaufen als sie eigentlich sind und dadurch ihrem Image teilweise gerecht werden.
Bei gewissenhafter Vermarktung einer Immobilie, egal ob Wohnung, Haus oder Grundstück, fällt viel Arbeit und vor allem Kosten an. In Österreich zahlen Makler von den Provisionen sämtliche mit der Vermarktung verbundenen Aufwände – also Inserate in Zeitungen und Online-Börsen, Unterlagen, Zeit der Besichtigungen, Mitarbeiter, Büro ….
Für den Mieter oder Käufer scheint es oft so zu sein, als würde ein Immobilienmakler Provision in der Höhe von 3% zzgl. Umsatzsteuer bzw. drei Monatsmieten fürs Türaufhalten kassieren. Problem dabei ist, dass der Makler oft eine Vielzahl an Besichtigungen machen muss bis das Objekt den Besitzer wechselt.
Bei der Anmietung meiner Wohnung musste ich ebenfalls zwei Monatsmieten Provision bezahlen. Dafür schaffte es der Makler meine Miete um 20 Euro pro Monat zu reduzieren und die Kaution runter zu verhandeln. Diese Erfolge konnte er beim Abgeber erzielen. Zusätzlich wurden einige unschöne Punkte aus dem Mietvertrag wegverhandelt. Bevor ich mietete besichtigte ich drei Mal und zwar einmal am Samstag, einmal um 19:00 und einmal um 7:30. Bei den Besichtigungen hatte ich unzählige Fragen zum Mietgegenstand, die zu meiner vollsten Zufriedenheit beantwortet wurden.
Für mich war in diesem Fall die Provision gerechtfertigt.

Natürlich kenne ich Fälle aus meinem Freundeskreis bei denen es nicht so geschmiert ablief.
So wurde zum Beispiel in einem Zinshaus eine Wohnung frei. Ein Mieter dieses Hauses (in Wien) wollte in diese frei werdende Wohnung umziehen, da ein Zimmer mehr und ein Stock höher gelegen. Für die Wohnung aus der er auszog zahlte er vor drei Jahren die volle Maklerprovision.
Mit der guten Nachricht, dass die Hausverwaltung die frei werdende Mietwohnung gar nicht vermarkten müsse, da er sicher zuschlägt und den Vertrag am besten sofort unterschreiben möchte wandte sich mein Bekannter an seine Hausverwaltung. Die zwar freudig reagierte, aber sofort an einen Makler verwies. Das Immobilienbüro war natürlich ebenfalls glücklich, wollte den Mietvertrag gleich machen und natürlich drei Monatsmieten Provision kassieren. Weder HV noch Makler wollten mit sich reden lassen. Als Konsequenz stand die Wohnung dann drei Monate leer. Als Eigentümer wäre ich stinksauer, da die Mieteinnahmen von drei Monaten verloren gegangen sind.
Unzählige solcher und ähnlicher Beispiele bei der Wohnungssuche treten sicherlich ständig auf. Das einzige was man dagegen machen kann, ist auf eine andere Wohnung warten. Wohnungen in Wien gibt es zum Glück wie Sand am Meer und es kommt immer was Besseres nach.
Insgesamt finde ich die Optik etwas eigenartig und ich wäre für nur EINEN Zahler der Maklerprovision, dem Abgeber. Schließlich erhält dieser aus der Dienstleistung des Maklers entweder einen Verkaufserlös oder Mieteinnahmen. Wenn ich bei einem Händler einen Gebrauchtwagen kaufe, verlangt dieser ja auch keine Provision, obwohl die Spannen beim gebrauchten Fahrzeug ebenfalls sehr gering sind und der Händler kaum verdient.

Ein weiterer Vorteil wäre, dass die Abgeber die Immobilienmakler genauer prüfen würden und Objekte nur qualifizierten Maklern anvertrauen. Die wenigen schwarzen Schafe der Branche, die den Ruf ruinieren, würden mittelfristig von der Bildfläche verschwinden.
Nachteil wäre, dass die Mieten und Kaufpreise höher werden, da der Abgeber in Absprache mit dem Makler die Provisionen einfach auf die Miete bzw. den Preis der Immobilien draufschlagen würden.

 


Was will der Immobilienmakler mit dem Besichtigungsschein

Nachdem ich im Moment bei meiner Suche einfach nicht die richtigen Objekte finde, widme ich mich heute einmal dem Thema Besichtigungsschein. Bei fast jeder Besichtigung legt der Immobilienmakler einen kopierten Zettel vor, den Besichtigungsschein. Diesen zu unterschreiben ist grundsätzlich kein Beinbruch.
Durch Unterschrift entsteht weder ein Abschluss noch irgendeine Zahlungspflicht. Als Privatperson wir mir eine kostenlose und unverbindliche Besichtigung bestätigt. Zusätzlich ist es für Immobilienmakler wichtig dem Abgeber (Verkäufer bzw. Vermieter) die Anzahl an Besichtigungen zu bestätigen, um so auch seine Leistungen für den Abgeber nachzuweisen. 

Oft haben mehrere Immobilienmakler die gleichen Wohnungen. Mit dem unterschriebenen Schein, hat der Makler die Sicherheit, falls es zu einem Miet- oder Kaufvertrag kommt, dass er provisionsberechtig ist. Es wird verhindert, dass ein Makler die ganze Arbeit tätigt und ein anderer, nur weil er z.B. weniger Provision anbietet zum Zug kommt. Der Besichtigungsschein macht einen direkten Kauf oder eine direkte Miete mit dem Eigentümer, also ohne Provision, unmöglich. Es gibt immer wieder Privatpersonen, die zwar über Immobilienmakler besichtigen, also die Dienstleistung in Anspruch nehmen, aber sich trotzdem Provisionen sparen möchten und direkt an den Abgeber herantreten.

Zusammengefasst sollte eine Besichtigungsbestätigung vor Unterzeichnung ganz genau gelesen werden, und bei Unklarheiten sollte der Immobilienmakler darauf angesprochen werden, denn die Unterzeichnung dient der Sicherheit aller Beteiligten. 

Durch Unterzeichnung ist der Interessent nicht zum Abschluss des Rechtsgeschäftes verpflichtet, sondern nur zur Zahlung der Provision, falls zukünftig ein Vertrag mit diesem Makler zustande kommt.