Frage 11: Lässt sich eine Doppelzahlung der Miete bei Umzug vermeiden?

Birgit schreibt mir folgende Frage:

Mein Freund und ich haben zwei getrennte Wohnungen in Wien und möchten nun zusammenziehen. Wir haben schon ziemlich klare Vorstellungen von der Wunschwohnung (provisionsfrei, mindestens 70 m2, 2-3 Zimmer, in der Nähe einer U-Bahn-Station, 1.-9. Bezirk, Dachgeschoss, Terrasse oder Balkon möglichst uneinsichtig, Miete bis 1100,- ohne Heizung und Strom).

Nun das Problem, das mich ratlos macht: Der Plan war vorher eine Wohnung zu finden und dann die jetzigen zu kündigen (3 Monate Kündigungsfrist), nicht umgekehrt. Bis jetzt habe ich aber fast ausschließlich Mietobjekte gesehen, die sofort oder spätestens in einem Montag bezugsfertig sind. Doppelt (bzw. eigentlich drei) Mieten zu zahlen können wir uns aber nicht leisten.

Ist unsere Vorstellung wirklich so verkehrt? Müssen wir beide Wohnungen auf gut Glück kündigen und dann hoffen, eine Wohnung zu finden, wo wir möglichst wenig Kompromisse eingehen müssen?
Ich bin für jeden Tipp dankbar!

Antwort:

Die Vorstellung ist sicher nicht verkehrt, aber auch nicht ganz einfach zu befriedigen. Wovon ich jedenfalls abrate ist auf gut Glück zu kündigen, denn dann kommen Sie unter Zeitdruck und müssen bei der neuen Wohnung womöglich unangenehme Kompromisse machen.

Folgender Tipp: Reden Sie einmal mit Ihrer Hausverwaltung oder dem Eigentümer ob Sie eventuell früher aus dem Vertrag aussteigen können. Manche Verwaltungen sind bereit auf zwei Monate zu verkürzen. Viele sind bereit zu verkürzen, wenn Sie selbst einen Nachmieter für die Wohnung finden.

Bei der neuen Wohnung ist der Mietbeginn oft verhandelbar – vor allem dann wenn die Wohnung nicht sofort vermietbar ist. Um € 1.100,- sind Sie bereits in einem Bereich wo Ihnen der neue Eigentümer entgegenkommen könnte oder zumindest der Makler einen späteren Mietbeginn aushandeln kann. Der neue Mietvertrag muss dann in dem Monat in dem Sie einziehen aliquot berechnet sein. Ziehen Sie am 20. eines Monat ein, dann zahlen Sie zB. nur noch ca. ein Drittel dieses Monats.

Ganz ohne Doppelzahlung wird schon alleine logistisch nicht gut möglich sein. Ein Wochenende werden Sie zumindest für die Übersiedlung benötigen. Folgende Liste mit  Umzugsfirmen hilft vielleicht.


Frage 10: Wie vermeide ich die doppelte Miete beim Umzug?

Birgit aus Wien schreibt folgende Frage:

Mein Freund und ich haben zwei getrennte Wohnungen in Wien und möchten nun zusammenziehen. Wir haben schon ziemlich klare Vorstellungen von der Wunschwohnung (provisionsfrei, mindestens 70 m2, 2-3 Zimmer, in der Nähe einer U-Bahn-Station, 1.-9. Bezirk, Dachgeschoss, Terrasse oder Balkon möglichst uneinsichtig, Miete bis 1100,- ohne Heizung und Strom).

Nun das Problem, das mich ratlos macht: Der Plan war vorher eine Wohnung zu finden und dann die jetzigen zu kündigen (3 Monate Kündigungsfrist), nicht umgekehrt. Bis jetzt habe ich aber fast ausschließlich Mietobjekte gesehen, die sofort oder spätestens in einem Montag bezugsfertig sind. Doppelt (bzw. eigentlich drei) Mieten zu zahlen können wir uns aber nicht leisten.

Ist unsere Vorstellung wirklich so verkehrt? Müssen wir beide Wohnungen auf gut Glück kündigen und dann hoffen, eine Wohnung zu finden, wo wir möglichst wenig Kompromisse eingehen müssen?

Ich bin für jeden Tipp dankbar!

Antwort:
danke für die Frage. Ich bin leider durch die Feiertage diesmal sehr spät mit der Beantwortung.

Die Vorstellung ist sicher nicht verkehrt, aber auch nicht ganz einfach zu befriedigen. Wovon ich jedenfalls abrate ist auf gut Glück zu kündigen, denn dann kommen Sie unter Zeitdruck und müssen bei der neuen Wohnung womöglich unangenehme Kompromisse machen.

Folgender Tipp: Reden Sie einmal mit Ihrer Hausverwaltung oder dem Eigentümer ob Sie eventuell früher aus dem Vertrag aussteigen können. Manche Verwaltungen sind manchmal bereit auf zwei Monate zu verkürzen. Viele sind bereit zu verkürzen wenn Sie selbst einen Nachmieter für die Wohnung finden.

Bei der neuen Wohnung ist der Mietbeginn oft verhandelbar vor allem dann wenn die Wohnung nicht sofort vermietbar ist. Um € 1.100,- sind Sie bereits in einem Bereich wo Ihnen der neue Eigentümer entgegenkommen könnte oder zumindest der Makler einen späteren Mietbeginn aushandeln kann. Der neue Mietvertrag muss dann in dem Monat in dem Sie einziehen aliquot berechnet sein. Ziehen Sie am 20. eines Monat ein, dann zahlen Sie zB. nur noch ein Drittel dieses Monats.

Ganz ohne Doppelzahlung wird schon alleine logistisch nicht gut möglich sein. Ein Wochenende werden Sie zumindest für die Übersiedlung benötigen.


Frage 9: Richtige Berechnung der Maklerprovision bei Miete


Helmut hat folgende Frage:

Hallo,
Ich möchte um eine Kurze Auskunft ersuchen!

Ich habe ein Mietangebot bekommen, bei dem die Maklerprovision nicht nachvollziehbar ausgewiesen ist.
es wird eine Bruttomiete von 690 € angegeben. zzgl Warmwasser und Heizung 61,95 € (Hauszentralheizung).
die Provision wurde mit 1578 € angegeben.

Sollte die Provision nicht (690-10Ust) x 2 +20% Ust betragen also 1505,46€ ?
Dürfen die Kosten für Warmwasser + Heizung in die Provision einfliessen ?

Antwort:
danke für die E-Mail. Ich bin weder Makler noch Anwalt, daher kann ich keine rechtsverbindliche Auskunft geben und Ihnen nur meine Meinung dazu übermitteln. Grundsätzlich sollte die USt. nicht doppelt berechnet werden d.h. die Nettomiete + BK (beides exkl. USt.) und dann mal 2MM + 20% USt.

Die Bruttomiete definiert sich wie folgt: Bruttomiete = Nettomiete + Betriebskosten (exkl. USt.) – Brutto heißt in diesem Fall nicht zwingend inkl. USt. Der Begriff wird aber oft unterschiedlich ausgelegt und es kommt somit zu unterschiedlichen Berechnungen.
Details zur Definition: http://www.help.gv.at/Content.Node/21/Seite.210220.html#Provision

Die Arbeiterkammer spezifiziert in einem älteren Dokument: Unter der Bruttomiete ist jener Betrag zu verstehen, den der Mieter tatsächlich Monat für Monat an den Vermieter zu überweisen hat, also inklusive sämtlicher Nebenkosten (wie z. B. die pauschalierten Betriebskosten oder Heizkosten, welche jedoch nur herangezogen werden dürfen, wenn es sich nicht um ein Gebäude mit Mietzinsobergrenze handelt), seit der neuen Immobilienmakler-Verordnung 1996 muss die auf die Miete entfallende Umsatzsteuer bei der Provisionsberechnung unberücksichtigt bleiben. Darauf sollte auch in der Praxis genau geachtet werden, denn viele Makler pflegen diesen Umstand zu übersehen. Zu der so errechneten Provisionshöhe kommt noch die gesetzliche Umsatzsteuer (derzeit 20 %).
Quelle: http://www.arbeiterkammer.at/bilder/d5/mietrecht.pdf

Anbei noch ein aktueller Folder der WKimmo, der sehr genau spezifiziert was die Bruttomonatsmiete ist und wie berechnet wird. Ich denke es ist somit ziemlich klar, dass die USt. nicht doppelt verrechnet werden darf, sondern Miete und BK exkl. sein sollten.
Link zum Dokument


Hilfe bei der Immobiliensuche – Fragen und Antwort erhalten!

Da ich mich seit über acht Jahren beruflich mit Immobilien im Internet beschäftige, konnte ich viele Erfahrungen mit diesem Thema sammeln. Freunde, Bekannte und KollegInnen konfrontieren mich laufend mit Fragen rund um die Wohnungssuche. Durch die oftmals intensive Recherche bei der Beantwortung konnte ich mir einiges an Wissen aneignen und dieses Wissen möchte ich auch hier zur Verfügung stellen. Darum starte ich eine neue Kategorie Immobilientipps in meinem Blog.

Wenn Sie eine Frage zur Wohnungssuche haben, dann schicken Sie mir diese an beitrag(AT)wohnungssuche-wien.at und ich versuche diese per E-Mail innerhalb von wenigen Tagen zu beantworten. Die Fragen veröffentliche ich dann anonym in meinem Blog.

Viel Erfolg bei der Wohnungssuche!


Frage 8: Nachträgliche Zahlung der Kaution


Jan sendet folgende interessante Frage und Bitte an alle Leser:
Hallo ich bin der Jan wir haben ein Problem und zwar suchen wir dringend eine 2-3 Zimmer wohnung für uns und haben leider kein Geld an der Seite und ein maximales Einkommen von 1300€ und wir brauchen dringend eine Wohnung die provisionsfrei ist und wo sich der Vermieter auf eine nachträgliche Zahlung der Kaution einlässt wir brauchen wirklich sehr dringend eine Wohnung da uns die Mutter meiner Verlobten das Ultimatum 24 dezember gestellt dann müssen wir raus.

Antwort:

Leider kann ich dir da nur bedingt helfen. Vielleicht liest jemand den Artikel, kann dir weiterhelfen und meldet sich bei mir unter beitrag@wohnungssuche-wien.at, dann leite ich deine Mailadresse gerne weiter. Ob sich jemand auf die nachträgliche Zahlung der Kaution einlässt, kann ich nicht beurteilen. Einfach wird es sicher nicht. Als Kaution gilt aber nicht nur Bargeld sondern auch ein Sparbuch als Einlage. Grundsätzlich haben Vermieter aber das Recht eine Kaution in der Höhe von bis zu 6 Monatsmieten zu verlangen, die Regel sind aber 3 Monatsmieten.

Eine Übersicht von Websiten mit provisionsfreien Immobilien.

In einem Dokument von Price Waterhouse habe ich folgende gute Definition für Kaution gefunden:
Die Kaution ist eine Sicherstellung (z.B. durch einen Barbetrag oder ein Sparbuch) eines Vertragsteiles für den Fall der Nichteinhaltung der Vertragsbedingungen durch den anderen Vertragsteil (z.B. bei Mietverträgen Stellung einer Kaution durch den Mieter zur Deckung allfälliger Mietzinsrückstände oder Beschädigungen des Mietgegenstandes bzw. Inventars). Kautionen sind grundsätzlich keine Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, wenn sie dem Mieter im Fall der Auflösung des Vertragsverhältnisses wieder zurückzuzahlen sind. Verfällt hingegen eine Kaution wird sie in diesem Zeitpunkt zu einer Einnahme des Vermieters. Quelle: http://www.findmyhome.at/download/PWC/Steuer_sparen.pdf


Frage 7: Hohe Wohnungsspreise in Wien


Diane sendet folgende spannende Frage:

Guten Tag, ich suche mit meinem Freund eine Wohnung in Wien. Große Ansprüche haben wir nicht: 65 – 80 m² max. 580 EUR Bruttomiete (Strom exkl.). Wir schauen wirklich überall, doch es gibt einfach nichts gescheites. Es ist zum verzweifeln. Denn mehr können wir uns nicht leisten. Gibt es vielleicht gute Tipps?
lg, diane

Antwort:

Die Preise in Wien sind in den letzten Jahren recht stark gestiegen. Für diesen Preis eine schöne Wohnung innerhalb des Gürtels zu finden wird extrem schwierig. Versuchen kannst du es über Genossenschaftswohnungen oder beim Wohnservice Wien.

In Bezirken die günstiger sind wie der 10. oder 11. Bezirk könntest du fündig werden. Schau auf jeden Fall, dass die öffentliche Anbindung passt. Mit einer U-Bahn Station in der Nähe erreichst du in Wien innerhalb von 30 Minuten fast alle relevanten Orte.


Frage 6: Qualität von Immobilienmaklern erkennen


Birgit schickte mir am 4.8. folgende spannende Frage:

Ich beschäftige mich schon seit geraumer Zeit mit dem Immobilienangebot in Wien und habe eine Frage bezüglich der Wahl des richtigen Maklers. Angesichts des Überangebots dieser Berufsgruppe – woran erkenne ich eine gute Maklerfirma? Ruft man dort einfach an und listet seine Wünsche und Vorstellungen bzgl. der gesuchten Wohnung auf? Verfügen die Makler über Zugang zu weiteren Objekten, abgesehen von denen, die man auf ihren Homepages findet (die Auswahl ist hier ja oft eher bescheiden)? Macht es daher Sinn, mehrere verschiedene Makler mit seinem Suchwunsch gleichzeitig zu betrauen, um die Chancen auf ein passendes Objekt zu erhöhen? Und zu guter letzt: kostet die Suche und Besichtigung der potentiellen Objekte etwas?

Vielen Dank für die Hinweise im Voraus! 🙂

Antwort:

Es gibt verschiedene Qualitätskriterien bei Immobilienmaklern. Leider sind diese von außen oft sehr schwer erkennbar. Ein Kriterium ist sicher die Aufbereitung der Inserate im Internet auf den diversen Immobilienportalen wie z.B. http://derStandard.at/Immobilien, die eigene Maklerhomepage.
Zusätzlich gibt es noch Auszeichnungen und zwar den Immy – ein Preis den Makler erhalten. Die Kammer prüft ihre Mitglieder auf Qualität und besonders gute Makler erhalten dann diese Auszeichnung. ÖVI (Österreichischer Verband der Immobilientreuhänder) Mitglied ist ebenso ein recht gutes Qualitätskriterium.

Ruft man dort einfach an und listet seine Wünsche und Vorstellungen bzgl. der gesuchten Wohnung auf?
Ja, warum nicht – rufen Sie an und geben Sie den Suchwunsch ab – Sie werden dann auch gleich merken ob die Maklerfirma professionell und freundlich reagiert.

Viele Immobilienmakler bieten über die eigene Homepage Formulare an und Sie können dann individuell Ihren Suchwunsch eingeben. Sobald die Immobilienkanzlei dann ein passendes Objekt hat, werden Sie kontaktiert.

Verfügen die Makler über Zugang zu weiteren Objekten, abgesehen von denen, die man auf ihren Homepages findet (die Auswahl ist hier ja oft eher bescheiden)?
Viele Makler machen sogenannte Ameta Geschäfte mit anderen Kollegen d.h. sie teilen sich die Provisionen auf und verfügen dadurch über ein gutes Netzwerk. Wenn Makler A nichts Passendes für Sie hat, so kennt er vielleicht Kollegen, die genau Ihre Wohnung im Angebot haben.

Macht es daher Sinn, mehrere verschiedene Makler mit seinem Suchwunsch gleichzeitig zu betrauen, um die Chancen auf ein passendes Objekt zu erhöhen?
Ja, warum nicht! Sie können nicht wissen mit wem der jeweilige Makler zusammenarbeitet. Immobilienmakler nehmen sicher gerne Ihren Suchwunsch auf, denn es steigert die Chance auf einen erfolgreichen Abschluss für den Makler.

Und zu guter Letzt: kostet die Suche und Besichtigung der potentiellen Objekte etwas?
Die Besichtigung kostet nichts. Besichtigungen sind immer kostenlos! Auch wenn Sie einen Besichtigungsschein unterschreiben, entstehen daraus noch keine Kosten. Wenn Sie einen exklusiven Suchauftrag an ein Immobilienbüro vergeben, könnten meines Wissens kosten entstehen. Dazu müssen Sie aber eine eigene Vereinbarung mit dem Büro das die Immobilien vermittelt schließen und auch nicht alle Büros verlangen dafür Geld, zumal bei Erfolg sowieso eine Provision von Ihnen an den Makler fließt.

Wenn Sie Fragen zur Wohnungssuche haben, dann schicken Sie mir diese an beitrag(AT)wohnungssuche-wien.at und ich versuche diese per E-Mail innerhalb von wenigen Tagen zu beantworten. Die Fragen und Antworten veröffentliche ich dann in meinem Blog oder Sie posten einfach einen Kommentar!


Frage 5: Gemeinsamer Mietvertrag von WG-Bewohnern


Karl schrieb mir am 30.7. folgende Frage:
Ich habe auf deiner Seite schon einige interessante Tipps bekommen. Danke dafür. Da habe ich aber dann noch eine Frage. Meine Tochter möchte mit 3 Freundinnen in Wien eine 4 – Zimmer – Wohnung mieten. Wie funktioniert das mit dem Mietvertrag, wenn die vier die Wohnung gemeinsam mieten und auch bezahlen. Was passiert, wenn eine später ausziehen will?
Danke für die Info.

Antwort:

Danke für die Mail. Oft ist es so, dass die Hausverwaltungen und Eigentümer nur eine Person im Mietvertrag haben wollen, damit es auch einen verantwortlichen Mieter gibt. Somit müsste man, wenn diese eine Person auszieht den Mietvertrag ändern. Punkt ist, dass die Person im Vertrag auch für Schäden in der Wohnung gerade steht. Ausziehen können die einzelnen immer. Die Miete teilt sich dann auf die restlichen Bewohnerinnen auf.

In einem Dokument zum Mietrecht der Arbeiterkammer habe ich folgende interessante Info gefunden:
„Sind in einem Mietvertrag mehrere Personen als Hauptmieter angeführt, haften sie dem Vermieter solidarisch für den Mietzins. Verlässt also einer der Mieter die Wohnung und ist beispielsweise dessen Aufenthalt unbekannt, so müssen die in der Wohnung verbleibenden Mieter dennoch den gesamten Mietzins zahlen. Der Vermieter kann von jedem der Mieter den gesamten Mietzins fordern. Wie sich die Mieter die Zahlungen untereinander aufteilen, ist unwesentlich.“
Quelle: http://www.arbeiterkammer.at/bilder/d37/mietrecht2009.pdf – auf Seite 14.

Wenn Sie Fragen zur Wohnungssuche haben, dann schicken Sie mir diese an beitrag(AT)wohnungssuche-wien.at und ich versuche diese per E-Mail innerhalb von wenigen Tagen zu beantworten. Die Fragen und Antworten veröffentliche ich dann in meinem Blog oder Sie posten einfach einen Kommentar!