Frage 18: Kann man die Nettomiete runterverhandeln


Yusra sendet mir folgende Frage:

Guten Tag,
darf ich fragen, ob man die Nettomiete (ohne BK) runterverhandeln kann?
Ist das auch möglich?
Danke im Voraus!

Antwort:

Guten Tag,
danke für die Mail. Verhandeln kann man alles. Die Frage ist, ob der Eigentümer zu einer Reduktion bereit ist. Ich habe es bei meiner Mietwohnung zwei Mal nicht geschafft, jedoch kenne ich auf Fälle bei denen es funktioniert.
Der Preis wird in der Regel von der Nachfrage bestimmt. Wenn die Wohnung schon lange leer steht, dann ist der Eigentümer sicher flexibler. Meiner Erfahrung nach sind nicht mehr als 5% – 7% möglich und wenn viel mehr geht, dann ist die Wohnung vorher überzogen angeboten. Wenn mit der Miete nichts geht, dann können Sie versuchen ob die Kaution nach unten geht oder ob Sie vielleicht einen angebrochenen Monat zum Umzug nutzen können und dieser Mietfrei gestellt wird.


Mietwohnung kündigen – überschneidende Zahlungen


Die Kündigung einer Mietwohnung erfolgt normalerweise mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten zum Monatsletzten. Es gibt aber auch Verträge, die immer nur zum Letzten eines Quartals gekündigt werden können. Da gilt es vorher genau nachzulesen. Die Klauseln sind im Mietvertrag geregelt. Längere Kündigunsfristen sind bei Wohnungen im privaten Bereich nicht üblich.

Bei der momentanen Marktsituation kann ich niemanden empfehlen die bestehende Wohnung zu kündigen und erst dann mit der Suche zu beginnen bzw. sich erst dann für eine neue Wohnung zu entscheiden. Es ist vor allem in Wien nicht einfach eine passenden Wohnung zu vernünftigen Preisen zu erwischen. Bei der Wohnungssuche sollte niemand unter Druck sein, denn das macht eine Entscheidung sehr schwierg.

Meine Tipp in diesem Fall: es ist deutlich entspannter die sichere Variante zu wählen. Also zuerst eine Wohnung zu finden und den Vertrag unterschreiben. Denn erstens lassen Vermieter immer wieder mit sich reden und der Mietbeginn kann verhandelt werden und zweitens bieten manche Hausverwaltungen und Eigentümer an, dass der alte Mietvertrag früher gekündigt werden kann, wenn man einen Nachmieter bringt.

Druck bei der Wohnungssuche ist sehr schlecht. Denn ist der Vertrag erst einmal gekündigt reduzieren sich die Chancen in der Wohnung zu bleiben auf nahezu Null. Die Doppelzahlung eine Monats ist zwar nicht angenehm, kalkuliert man aber die gesamten Kosten, die beim Umzug zu berücksichtigen sind so ist das nur ein kleiner Teil.


Jährliches Fensterservice für weniger Heizkosten


In keiner Wohnung hielt ich es bisher für notwendig meine Fenster zu servicieren. Bisher dachte ich immer das ist eigentlich nur teuer und bringt nichts. In der neuen Wohnung machte die Terrassentüre aber massive Probleme. Bei der Hebeschiebetür zog es einfach massiv rein und der Raum war richtig schwierig zu heizen. Daher gab es nur zwei Varianten.

1. Fensterservice
2. Türe Tauschen

Eine neue Hebeschiebetüre kostet mindestens EUR 3.000 zuzüglich Einbau und USt. Damit war die Entscheidung schnell getroffen. Es wurde ein Fensterservice.

Vorab gleich eines: Ein günstiges Fensterservice ist schwer zu finden. Für meine Wohnung machte die Rechnung EUR 130,- inkl. USt. aus. Die Preise für das Fensterservice setzen sich wie folgt zusammen. Eine Stunde Arbeitszeit à 69,- netto plus EUR 39,- netto für die Anfahrt und EUR 2,- für Schmiermittel. Das Service hat sich aber gelohnt. Die Türe ist wieder dicht und wurde perfekt eingestellt.
Bei dieser Gelegenheit wurden alle Fenster in der gesamten Wohnung überprüft und die Einstellungen wieder optimiert. Gerade in den letzten beiden Wochen bei Temperaturen unter minus 10 Grad ergab das eine deutliche Verbesserung.

Ich kann somit ein Fensterservice nur empfehlen. Wichtig ist vielleicht noch, dass es sich bei meinen Fenstern leider um ein Billigprodukt eines Herstellers handelt, der in Konkurs ist. Es sind ganz normale weiße Kunststofffenster.


Frage 16: Wohnungen in der Nähe von Oper und Burgtheater gesucht


Katharina sendet mir folgende Frage:

Ich bin in meiner verzweifelten Suche nach einer Wohnung in Wien erfreulicherweise auf Ihre Homepage gestoßen und freue mich über die Hilfe, die Sie anbieten.

Ich bin Doktoratstudentin aus Niederösterreich und auf der Suche nach meiner ersten Wohnung in Wien um ca. 430Euro (inkl. BK). Ich liebe und nutze das kulturelle Angebot in Wien (Oper, Burgtheater etc.) fast täglich und möchte eine kleine Wohnung, die in einigermaßen ruhiger Verkehrslage auch nachts öffentlich einfach zu erreichen ist. Mir sind aber nur der 4. und 5. Bezirk einigermaßen ein Begriff. Welche Bezirke sind, Ihrer Meinung nach, noch empfehlenswert? Könnten Sie mir eine kurze Beschreibung der Bezirke geben? Wie ist die Lebensqualität im 15., 16. oder 20. Bezirk?

Hätten Sie noch einen Tipp, wie ich die Wohnungssuche angehen soll? Vor mir liegt ein Stapel Papier mit meinen favorisierten Wohnungsvorschlägen aus dem Internet. Wie soll ich mich entscheiden, welche Wohnung zu besichtigen…?

Antwort:

Hallo Katharina,

danke für deine Mail. Von Menschen die verzweifelt auf Wohnungssuche sind, lese ich in letzter Zeit öfter. Leider ist es in Wien im Moment ziemlich schwierig. Um 430 EUR wirst du innerhalb vom Gürtel nicht mehr viel bekommen. Wenn die Wohnung noch in einem passablen Zustand sein soll, dann wahrscheinlich max. 35 Quadratmeter. Da ich immer wieder solche Anfragen habe, gibt es jetzt ich eine direkte Wohnungssuche über einen Link. Dort kommen täglich neue, aktuelle Objekte in dieser Preisklasse herein. http://www.wohnungssuche-wien.at/billige-mietwohnungen-wien-feed.php
Am Besten einfach zu den Favoriten legen und immer wieder mal vorbeischauen.

Wie sollst du vorgehen? Naja, ich glaube den wichtigsten Schritt hast du bereits getätigt und dir überlegt, was dir wichtig ist. Wenn du jeden Tag fixe Wege hast, dann würde ich die Anreise dorthin möglichst kurz halten und versuchen eine Wohnung zu finden, die an der U-Bahn liegt. Möglichst an der Linie U2 oder U3, denn diese bringen die direkt in die Stadt. In der Nähe der Burg oder der Oper wirst du wohl nichts im Budget liegendes finden.

15., 16. oder 20. Bezirk sind besser als deren Ruf. Gerade der 20. erlebt in den letzten Jahren einen starken Aufwind. Alle Wohnungen, die rund um den Augarten sind, sind schon sehr teuer, aber die Lage ist einfach Traumhaft. Da der 2. Bezirk gerade um den Karmelitermarkt sehr stark zugelegt hat, sind viele in die Brigittenau ausgewichen. Der 20. in der Nähe der Friedensbrücke ist eine gute Lage. U4 gleich ums Eck. Alle Nahversorger und nicht weit zur A22 und Klosterneuburg.

15. und 16. kenne ich nicht so gut. Im 15. sind die Preise nahe beim Gürtel, aber nicht direkt am Gürtel, ebenfalls stark gestiegen und zwar deshalb weil viele dorthin ausweichen, denn der 6. Bezirk ist schon zu teuer. Im 16. in der Gegend der Yppenmarktes ist es sehr schön. Tolle Gegend, die stark profitiert hat. Viele Lokale – ähnlich dem Karmeliterviertel, aber noch günstiger.

Insgesamt bist du mit deinem Budget doch so eingeschränkt, dass du wenig Wahl haben wirst. Wenn du auf einen Lift verzichtest oder eine Wohnung im EG nimmst, bekommst du sicher mehr Fläche. Ein renovierter Stilaltbau mit Lift und gegliederter Fassade wird zu diesem Preis schwierig.

Und zu den Besichtigungen. Erfrag voher immer wo die Wohnung genau ist. Anrufen ist bei den kleinen Einheiten meistens besser als E-Mail, denn diese Wohnung sind sehr schnell wieder vermietet.


Frage 15: Wohnungen unter EUR 400,- Miete gesucht


Theresa sendet mir folgende Frage:

Ich suche jetzt schon länger nach einer Wohnung für mich; bin Studentin und daher sollte die Mietwohnung möglichst günstig sein! Könnten Sie mir vielleicht Tipps geben, wie ich zu guten Immobilienmaklern komme, die mir bei meiner Suche helfen oder haben Sie andere Tipps für mich!

Ideal wäre eine Wohnung die in der Nähe der Hauptuni oder der Schmelz — der Preis sollte aufjedenfall unter EUR 400 sein. Die Wohnung selbst muss nicht recht groß sein, da diese ja nur für mich allein wäre!

Danke!

Antwort:

Liebe Theresa,

danke für die Anfrage. Ich bekomme in letzter Zeit immer wieder derartige Anfragen. Es ist im Moment in Wien ziemlich problematisch günstige Wohnungen zu finden, die ein gewisses Niveau haben. Es liegt daran, dass es zur Zeit eine Wohnungsknappheit gibt und durch die hohen Preise bei den Eigentumsobjekten sind natürlich auch die Mieten gestiegen.

In der Nähe der Hauptuni sehe ich keine guten Chancen. Die Bezirke 7,8,9 sind bereits empfindlich teuer. Eventuell in der Nähe der Schmelz – in Ottakring oder im 15. Diese Bezirke sind noch deutlich günstiger.

Ich habe eine direkte Wohnungssuche für billige Mietwohnungen in Wien eingerichtet. Schau am besten öfters unter dem Link vorbei.

Einen speziellen Immobilienmakler kann ich in diesem Fall nicht empfehlen. Bei deinem Budget wird es nicht einfach einen zu finden, der sich für dich umsieht. Zwei Monatsmieten Provision auf EUR 400 sind sicher vielen Maklern zu wenig Provision. Den Aufwand, der mit einer Suche verbunden ist, darf man nicht unterschätzen – zumindest wenn es der Makler ordentlich macht.

Noch ein Tipp: Vielleicht findest du deine Wohnung auch auf www.finden.at – unter Immobilien kannst du dir einen Suchagenten anlegen, der dir dann automatisch Wohnungen, die zu deinem Profil passen zuschickt. Immerhin gibt es dort mehr als 30.000 Anzeigen.


Frage 14: Zwei Immobilienmakler, zwei unterschiedliche Angebotspreise


Martin aus Wien sendet mir folgende Frage:

Vielen Dank für die Erstellung dieses interessanten Blogs!

Neulich habe ich eine Wohnung besichtigt und einen Besichtigungsschein unterzeichnet. Mir wurde von der Maklerin ein Kaufpreis von 290.000 EUR genannt. Zufällig bin ich am selben Abend im Internet auf eine andere Immobilienkanzlei gestoßen, die dasselbe Objekt um 250.000 inseriert hat. Habe ich mich mit Unterzeichnung des Besichtigungsscheins verpflichtet (ich habe ihn leider nicht genau durchgelesen) im Falle eines Kaufes den Kauf über die teure Maklerin abzuwickeln? 40.000 Unterschied im Verhandlungsausgangspunkt ist nicht wenig. Muss man bevor man einen Besichtigungsschein unterschreib, sich immer im Vorhinein erkundigen wie viele Makler ein und dasselbe Objekt anbieten und ob zu verschiedenen Preisen?

Vielen Dank für Ihre Expertenmeinung,
Beste Grüße,
Martin

Antwort:
Hallo Martin,

danke für deine Frage. Ehrlich gesagt ist das gar nicht so einfach zu beantworten. Die WKO definiert den Besichtigungsschein wie folgt:
Der Besichtigungsschein oder die Bestätigung über die Namhaftmachung eines Objektes ist ein Formular, auf dem der Kunde gegenüber dem Immobilienmakler bestätigt, dass er ein ihm bekannt gegebenes Objekt (Liegenschaft, Wohnung, etc.) besichtigt hat und sich für den Fall, dass er das Objekt kauft, mietet oder pachtet, zur Bezahlung der Vermittlungsprovision verpflichtet. Durch die Unterfertigung des Besichtigungsscheines ist der Kunde nicht zum Abschluss des Rechtsgeschäftes verpflichtet. (Quelle: http://reloaded.wko.at/wk/format_detail.wk?angid=1&stid=338802&dstid=188)

Somit ist eigentlich ziemlich klar, dass ein Provisionsanspruch entsteht und zwar bei dem Makler, bei dem du besichtigt hast. Es kommt leider immer wieder vor, dass Objekte zu verschiedenen Preisen von unterschiedlichen Maklern angeboten werden. An deiner Stelle würde ich zuerst einmal den Makler mit dem alternativen Angebot konfrontieren. Es könnte ja durchaus sein, dass er die Reduktion des Preises noch nicht mitbekommen hat. Wenn es zu einem Angebot kommt, musst du jedenfalls unter den 250.000 anbieten. Der Makler darf sich die Preise natürlich nicht ausdenken, sondern nur so anbieten wie es der Eigentümer der Liegenschaft erlaubt. Wenn das Angebot zu 250.000 Online steht, dann hat der zweite Immobilienmakler wahrscheinlich diesen Preis vom Eigentümer bekommen. Es gibt bei fast allen Liegenschaften einen Verhandlungsspielraum.

Kannst du unter 250.000 kaufen, ist es eigentlich egal welcher Makler das Geschäft abwickelt.

Mit dieser Frage können Sie aber sicher auch die Innung kontaktieren. Die sind um die Verbesserung des Image der Makler bemüht:
Immobilien- und Vermögenstreuhänder, Fachverband
Telefon: +43 (0)1 522 25 92
Fax: +43 (0)1 522 25 92 33
E-Mail: office@wkimmo.at


Frage 13: Miethäuser in Liesing oder Meidling finden


Gabi aus Berlin schickt mir folgende Frage:

Ich bin begeistert von Ihrer Internetseite und den viele wertvollen Tipps, die ich erhalten habe. Nun habe ich eine Bitte: Könnten Sie mir einen Tipp geben, wie ich Makler in Wien finden kann, die sich auf Miet-Häuser (23 u. 12 Bezirk) spezialisiert haben?
Da wir noch in Berlin leben gerne aber im August nach Wien ziehen würden brauche ich Hilfe von einem Makler vor Ort. Denn meine Recherchen haben nicht viel Angebote ans Licht gebracht.
Vielen lieben Dank vorab!

Antwort:

Danke für deine Mail. Miethäuser in Wien. MMh, eine spannende Frage. Häuser mieten ist in Österreich eher was exotisches, im 23. Bezirk sollte es aber was zu finden sein. In Meidling ist es wahrscheinlich etwas schwieriger, weil der 12. noch deutlich näher zum Zentrum ist.

Somit gibt es wohl auch kein Immobilienbüro das sich auf Miethäuser in dieser Region spezialisiert hat. Ein gute Methode sind immer die Suchagenten bei den Internetportalen. Auf derStandard.at/Immobilien bekommst du täglich eine Mail mit neuen Angeboten. Willhaben.at, immodirekt.at oder auch immobilien.net bieten diesen Servie ebenfalls.

Wenn es umbedingt ein Haus im südlichen Teil von Wien sein soll, dann kannst du deine Suche ruhig auch noch auf Brunn am Gebirge, Mödling oder Perchtoldsdorf ausdehen. Die Anbindung ist in diesen Gemeinden recht gut und die Wohnqualität ist sehr hoch.


Frage 11: provisionsfreie Immobilien im Web und vom Makler


Diesmal eine ganz kurze Frage von Alexander:

Gibt es Immobilienbüros bzw Immobilien Homepages die Wohnungen in Wien
ohne Provision anbieten?

Antwort:

Ja, es gibt immer wieder Makler die provisionsfrei anbieten. Remax DCI forciert zum Beispiel provisionsfreie Angebot. Es sind aber auch Bauträger und Privatpersonen, die direkt verkaufen. In Österreich werden meines Wissens weniger als die Hälfte aller Immobilien über Immobilienmakler verkauft.

Eine Seite mit provisionsfreien Angeboten finden Sie in meinem Blog unter:
http://www.wohnungssuche-wien.at/ubersicht-provisionsfreie-immobilien-online/