Wohnungssuche Wien

Katharina sendet mir folgende Frage:

Ich bin in meiner verzweifelten Suche nach einer Wohnung in Wien erfreulicherweise auf Ihre Homepage gestoßen und freue mich über die Hilfe, die Sie anbieten.

Ich bin Doktoratstudentin aus Niederösterreich und auf der Suche nach meiner ersten Wohnung in Wien um ca. 430Euro (inkl. BK). Ich liebe und nutze das kulturelle Angebot in Wien (Oper, Burgtheater etc.) fast täglich und möchte eine kleine Wohnung, die in einigermaßen ruhiger Verkehrslage auch nachts öffentlich einfach zu erreichen ist. Mir sind aber nur der 4. und 5. Bezirk einigermaßen ein Begriff. Welche Bezirke sind, Ihrer Meinung nach, noch empfehlenswert? Könnten Sie mir eine kurze Beschreibung der Bezirke geben? Wie ist die Lebensqualität im 15., 16. oder 20. Bezirk?

Hätten Sie noch einen Tipp, wie ich die Wohnungssuche angehen soll? Vor mir liegt ein Stapel Papier mit meinen favorisierten Wohnungsvorschlägen aus dem Internet. Wie soll ich mich entscheiden, welche Wohnung zu besichtigen…?

Antwort:

Hallo Katharina,

danke für deine Mail. Verzweifelt auf Wohnungssuche lese ich in letzter Zeit öfter. Leider ist es in Wien ziemlich schwierig. Um 430 EUR wirst du innerhalb vom Gürtel nicht mehr so viel bekommen. Wenn die Wohnung noch in einem passablen Zustand sein soll, dann wahrscheinlich max. 35 Quadratmeter. Da ich immer wieder solche Anfragen habe, habe ich eine direkt Wohnungssuche über einen Link eingerichtet, da kommen dann täglich neue Objekte in dieser Preisklasse herein. http://www.wohnungssuche-wien.at/billige-mietwohnungen-wien-feed.php
Am Besten einfach zu den Favoriten legen und immer wieder mal vorbeischauen.

Wie sollst du vorgehen? Naja, ich glaube den wichtigsten Schritt hast du bereits vorgenommen und dir überlegt was dir wichtig ist. Wenn du jeden Tag fixe Wege hast, dann würde ich die Anreise dorthin möglichst kurz halten und schauen, dass du eine Wohnung findest, die an der U-Bahn liegt. Möglichst U U2 oder U3, denn diese bringen die zentral in die Stadt. Direkt in der Nähe der Burg oder der Oper wirst du nichts im Budget liegendes finden.

15., 16. oder 20. Bezirk sind besser als deren Ruf. Gerade der 20. erlebt in den letzten Jahren einen starken Aufwind. Alles was rund um den Augarten ist, ist schon sehr teuer. Da der 2. Bezirk gerade um den Karmelitermarkt sehr stark zugelegt hat, sind viele in die Brigittenau ausgewichen. Der 20. in der Nähe der Friedensbrücke ist eine gute Lage. U4 gleich ums Eck. Alle Nahversorger und nicht weit zur A22 und Klosterneuburg, wenn das deine Richtung nach NÖ ist.

15. und 16. kenn ich selbst nicht so gut. Im 15. sind die Preise nahe beim Gürtel, aber nicht direkt am Gürtel, ebenfalls stark gestiegen und zwar deshalb weil wieder viele auswichen. 6. Bezirk ist schon zu teuer. Im 16. in der Gegend der Yppenmarktes ist es sehr schön. Tolle Gegend, die stark profitiert hat.

Insgesamt bist du mit deinem Budget doch so eingeschränkt, dass du wenig Wahl haben wirst. Wenn du auf einen Lift verzichtest oder eine Wohnung im EG nimmst, bekommst du sicher mehr Fläche. Ein renovierter Stilaltbau mit Lift und gegliederter Fassade wird zu diesem Preis schwierig.

Und zu den Besichtigungen. Erfrag voher immer wo die Wohnung genau ist und anrufen ist bei den kleinen Einheiten meistens besser als EMail, denn diese Wohnung sind sehr schnell weg.

Theresa sendet mir folgende Frage:

Ich suche jetzt schon länger nach einer Wohnung für mich; bin Studentin und daher sollte es auch leistbar sein! Könnten sie mir vielleicht Tipps geben bezüglich gute Makler die mir bei meiner Suche helfen oder haben Sie andere Tipps für mich!

Ideal wäre eine Wohnung die in der Nähe der Hauptuni sowie von der Schmelz — der Preis sollte aufjedenfall unter 400 € bleiben,die Wohnung selbst muss nicht recht groß sein,da es ja nur für mich allein sein sollte!!

Danke!

Antwort:

Liebe Theresa,

danke für die Anfrage. Ich bekomme in letzter Zeit immer wieder derartige Anfragen. Es ist im Moment in Wien ziemlich problematisch günstige Wohnungen zu finden, die ein gewisses Niveau haben. Es liegt daran, dass es zu Zeit eine richtige Wohnungsknappheit gibt und durch die hohen Preise bei den Eigentumsobjekten sind natürlich auch die Mieten gestiegen.

In der Nähe der Hauptuni sehe ich keine hohen Chancen. Die Bezirke 7,8,9 sind bereits recht teuer. Eventuell in der Nähe von der Schmelz – in Ottakring oder im 15. Diese Bezirke sind noch deutlich günstiger.

Ich habe eine direkte Wohnungssuche für billige Mietwohnungen in Wien eingerichtet. Schau am besten öfters unter dem Link vorbei.

Bezüglich Immobilienmakler, kann ich schwer Tipps geben. Bei diesem Preis wird es nicht einfach einen zu finden, der sich für dich umsieht. Zwei Monatsmieten auf 400 EUR sind sicher vielen Maklern zu wenig Provision. Den Aufwand der mit einer Suche verbunden ist, darf man nicht unterschätzen – zumindest wenn es der Makler ordentlich macht.

Noch ein Tipp: Vielleicht findest du deine Wohnung auch auf www.finden.at - unter Immobilien kannst du dir einen Suchagenten anlegen, der dir dann automatisch Wohnungen, die zu deinem Profil passen zuschickt. Immerhin gibt es dort mehr als 30.000 Anzeigen.

Martin aus Wien sendet mir folgende Frage:

Vielen Dank für die Erstellung dieses interessanten Blogs!

Neulich habe ich eine Wohnung besichtigt und einen Besichtigungsschein unterzeichnet. Mir wurde von der Maklerin ein Kaufpreis von 290.000 EUR genannt. Zufällig bin ich am selben Abend im Internet auf eine andere Immobilienkanzlei gestoßen, die dasselbe Objekt um 250.000 inseriert hat. Habe ich mich mit Unterzeichnung des Besichtigungsscheins verpflichtet (ich habe ihn leider nicht genau durchgelesen) im Falle eines Kaufes den Kauf über die teure Maklerin abzuwickeln? 40.000 Unterschied im Verhandlungsausgangspunkt ist nicht wenig. Muss man bevor man einen Besichtigungsschein unterschreib, sich immer im Vorhinein erkundigen wie viele Makler ein und dasselbe Objekt anbieten und ob zu verschiedenen Preisen?

Vielen Dank für Ihre Expertenmeinung,
Beste Grüße,
Martin

Antwort:
Hallo Martin,

danke für deine Frage. Ehrlich gesagt ist das gar nicht so einfach zu beantworten. Die WKO definiert den Besichtigungsschein wie folgt:
Der Besichtigungsschein oder die Bestätigung über die Namhaftmachung eines Objektes ist ein Formular, auf dem der Kunde gegenüber dem Immobilienmakler bestätigt, dass er ein ihm bekannt gegebenes Objekt (Liegenschaft, Wohnung, etc.) besichtigt hat und sich für den Fall, dass er das Objekt kauft, mietet oder pachtet, zur Bezahlung der Vermittlungsprovision verpflichtet. Durch die Unterfertigung des Besichtigungsscheines ist der Kunde nicht zum Abschluss des Rechtsgeschäftes verpflichtet. (Quelle: http://reloaded.wko.at/wk/format_detail.wk?angid=1&stid=338802&dstid=188)

Somit ist eigentlich ziemlich klar, dass ein Provisionsanspruch entsteht und zwar bei dem Makler, bei dem du besichtigt hast. Es kommt leider immer wieder vor, dass Objekte zu verschiedenen Preisen von unterschiedlichen Maklern angeboten werden. An deiner Stelle würde ich zuerst einmal den Makler mit dem alternativen Angebot konfrontieren. Es könnte ja durchaus sein, dass er die Reduktion des Preises noch nicht mitbekommen hat. Wenn es zu einem Angebot kommt, musst du jedenfalls unter den 250.000 anbieten. Der Makler darf sich die Preise natürlich nicht ausdenken, sondern nur so anbieten wie es der Eigentümer der Liegenschaft erlaubt. Wenn das Angebot zu 250.000 Online steht, dann hat der zweite Immobilienmakler wahrscheinlich diesen Preis vom Eigentümer bekommen. Es gibt bei fast allen Liegenschaften einen Verhandlungsspielraum.

Kannst du unter 250.000 kaufen, ist es eigentlich egal welcher Makler das Geschäft abwickelt.

Mit dieser Frage können Sie aber sicher auch die Innung kontaktieren. Die sind um die Verbesserung des Image der Makler bemüht:
Immobilien- und Vermögenstreuhänder, Fachverband
Telefon: +43 (0)1 522 25 92
Fax: +43 (0)1 522 25 92 33
E-Mail: office@wkimmo.at

Gabi aus Berlin schickt mir folgende Frage:

Ich bin begeistert von Ihrer Internetseite und den viele wertvollen Tipps, die ich erhalten habe. Nun habe ich eine Bitte: Könnten Sie mir einen Tipp geben, wie ich Makler in Wien finden kann, die sich auf Miet-Häuser (23 u. 12 Bezirk) spezialisiert haben?
Da wir noch in Berlin leben gerne aber im August nach Wien ziehen würden brauche ich Hilfe von einem Makler vor Ort. Denn meine Recherchen haben nicht viel Angebote ans Licht gebracht.
Vielen lieben Dank vorab!

Antwort:

Danke für deine Mail. Miethäuser in Wien. MMh, eine spannende Frage. Häuser mieten ist in Österreich eher was exotisches, im 23. Bezirk sollte es aber was zu finden sein. In Meidling ist es wahrscheinlich etwas schwieriger, weil der 12. noch deutlich näher zum Zentrum ist.

Ein kurzer Blick auf finden.at zeigt, dass es im Moment überhaupt ziemlich wenige Häuser im 23. gibt. Bei Mieten ist das Angebot noch dünner http://www.finden.at/Immobilien/Wien/Wien-23.,Liesing/H%C3%A4user

Somit gibt es wohl auch kein Immobilienbüro das sich auf Miethäuser in dieser Region spezialisiert hat. Ein gute Methode sind immer die Suchagenten bei den Internetportalen. Auf derStandard.at/Immobilien bekommst du täglich eine Mail mit neuen Angeboten. Willhaben.at, immodirekt.at oder auch immobilien.net bieten diesen Servie ebenfalls.

Wenn es umbedingt ein Haus im südlichen Teil von Wien sein soll, dann kannst du deine Suche ruhig auch noch auf Brunn am Gebirge, Mödling oder Perchtoldsdorf ausdehen. Die Anbindung ist in diesen Gemeinden recht gut und die Wohnqualität ist sehr hoch.

Diesmal eine ganz kurze Frage von Alexander:

Gibt es Immobilienbüros bzw Immobilien Homepages die Wohnungen in Wien
ohne Provision anbieten?

Antwort:

Ja, es gibt immer wieder Makler die provisionsfrei anbieten. Remax DCI forciert zum Beispiel provisionsfreie Angebot. Es sind aber auch Bauträger und Privatpersonen, die direkt verkaufen. In Österreich werden meines Wissens weniger als die Hälfte aller Immobilien über Immobilienmakler verkauft.

Eine Seite mit provisionsfreien Angeboten finden Sie in meinem Blog unter:
http://www.wohnungssuche-wien.at/ubersicht-provisionsfreie-immobilien-online/

Birgit schreibt mir folgende Frage:

Mein Freund und ich haben zwei getrennte Wohnungen in Wien und möchten nun zusammenziehen. Wir haben schon ziemlich klare Vorstellungen von der Wunschwohnung (provisionsfrei, mindestens 70 m2, 2-3 Zimmer, in der Nähe einer U-Bahn-Station, 1.-9. Bezirk, Dachgeschoss, Terrasse oder Balkon möglichst uneinsichtig, Miete bis 1100,- ohne Heizung und Strom).

Nun das Problem, das mich ratlos macht: Der Plan war vorher eine Wohnung zu finden und dann die jetzigen zu kündigen (3 Monate Kündigungsfrist), nicht umgekehrt. Bis jetzt habe ich aber fast ausschließlich Mietobjekte gesehen, die sofort oder spätestens in einem Montag bezugsfertig sind. Doppelt (bzw. eigentlich drei) Mieten zu zahlen können wir uns aber nicht leisten.

Ist unsere Vorstellung wirklich so verkehrt? Müssen wir beide Wohnungen auf gut Glück kündigen und dann hoffen, eine Wohnung zu finden, wo wir möglichst wenig Kompromisse eingehen müssen?
Ich bin für jeden Tipp dankbar!

Antwort:

Die Vorstellung ist sicher nicht verkehrt, aber auch nicht ganz einfach zu befriedigen. Wovon ich jedenfalls abrate ist auf gut Glück zu kündigen, denn dann kommen Sie unter Zeitdruck und müssen bei der neuen Wohnung womöglich unangenehme Kompromisse machen.

Folgender Tipp: Reden Sie einmal mit Ihrer Hausverwaltung oder dem Eigentümer ob Sie eventuell früher aus dem Vertrag aussteigen können. Manche Verwaltungen sind bereit auf zwei Monate zu verkürzen. Viele sind bereit zu verkürzen, wenn Sie selbst einen Nachmieter für die Wohnung finden.

Bei der neuen Wohnung ist der Mietbeginn oft verhandelbar - vor allem dann wenn die Wohnung nicht sofort vermietbar ist. Um € 1.100,- sind Sie bereits in einem Bereich wo Ihnen der neue Eigentümer entgegenkommen könnte oder zumindest der Makler einen späteren Mietbeginn aushandeln kann. Der neue Mietvertrag muss dann in dem Monat in dem Sie einziehen aliquot berechnet sein. Ziehen Sie am 20. eines Monat ein, dann zahlen Sie zB. nur noch ca. ein Drittel dieses Monats.

Ganz ohne Doppelzahlung wird schon alleine logistisch nicht gut möglich sein. Ein Wochenende werden Sie zumindest für die Übersiedlung benötigen. Folgende Liste mit  Umzugsfirmen hilft vielleicht.

Birgit aus Wien schreibt folgende Frage:

Mein Freund und ich haben zwei getrennte Wohnungen in Wien und möchten nun zusammenziehen. Wir haben schon ziemlich klare Vorstellungen von der Wunschwohnung (provisionsfrei, mindestens 70 m2, 2-3 Zimmer, in der Nähe einer U-Bahn-Station, 1.-9. Bezirk, Dachgeschoss, Terrasse oder Balkon möglichst uneinsichtig, Miete bis 1100,- ohne Heizung und Strom).

Nun das Problem, das mich ratlos macht: Der Plan war vorher eine Wohnung zu finden und dann die jetzigen zu kündigen (3 Monate Kündigungsfrist), nicht umgekehrt. Bis jetzt habe ich aber fast ausschließlich Mietobjekte gesehen, die sofort oder spätestens in einem Montag bezugsfertig sind. Doppelt (bzw. eigentlich drei) Mieten zu zahlen können wir uns aber nicht leisten.

Ist unsere Vorstellung wirklich so verkehrt? Müssen wir beide Wohnungen auf gut Glück kündigen und dann hoffen, eine Wohnung zu finden, wo wir möglichst wenig Kompromisse eingehen müssen?

Ich bin für jeden Tipp dankbar!

Antwort:
danke für die Frage. Ich bin leider durch die Feiertage diesmal sehr spät mit der Beantwortung.

Die Vorstellung ist sicher nicht verkehrt, aber auch nicht ganz einfach zu befriedigen. Wovon ich jedenfalls abrate ist auf gut Glück zu kündigen, denn dann kommen Sie unter Zeitdruck und müssen bei der neuen Wohnung womöglich unangenehme Kompromisse machen.

Folgender Tipp: Reden Sie einmal mit Ihrer Hausverwaltung oder dem Eigentümer ob Sie eventuell früher aus dem Vertrag aussteigen können. Manche Verwaltungen sind manchmal bereit auf zwei Monate zu verkürzen. Viele sind bereit zu verkürzen wenn Sie selbst einen Nachmieter für die Wohnung finden.

Bei der neuen Wohnung ist der Mietbeginn oft verhandelbar vor allem dann wenn die Wohnung nicht sofort vermietbar ist. Um € 1.100,- sind Sie bereits in einem Bereich wo Ihnen der neue Eigentümer entgegenkommen könnte oder zumindest der Makler einen späteren Mietbeginn aushandeln kann. Der neue Mietvertrag muss dann in dem Monat in dem Sie einziehen aliquot berechnet sein. Ziehen Sie am 20. eines Monat ein, dann zahlen Sie zB. nur noch ein Drittel dieses Monats.

Ganz ohne Doppelzahlung wird schon alleine logistisch nicht gut möglich sein. Ein Wochenende werden Sie zumindest für die Übersiedlung benötigen.

Helmut hat folgende Frage:

Hallo,
Ich möchte um eine Kurze Auskunft ersuchen!

Ich habe ein Mietangebot bekommen, bei dem die Maklerprovision nicht nachvollziehbar ausgewiesen ist.
es wird eine Bruttomiete von 690 € angegeben. zzgl Warmwasser und Heizung 61,95 € (Hauszentralheizung).
die Provision wurde mit 1578 € angegeben.

Sollte die Provision nicht (690-10Ust) x 2 +20% Ust betragen also 1505,46€ ?
Dürfen die Kosten für Warmwasser + Heizung in die Provision einfliessen ?

Antwort:
danke für die E-Mail. Ich bin weder Makler noch Anwalt, daher kann ich keine rechtsverbindliche Auskunft geben und Ihnen nur meine Meinung dazu übermitteln. Grundsätzlich sollte die USt. nicht doppelt berechnet werden d.h. die Nettomiete + BK (beides exkl. USt.) und dann mal 2MM + 20% USt.

Die Bruttomiete definiert sich wie folgt: Bruttomiete = Nettomiete + Betriebskosten (exkl. USt.) – Brutto heißt in diesem Fall nicht zwingend inkl. USt. Der Begriff wird aber oft unterschiedlich ausgelegt und es kommt somit zu unterschiedlichen Berechnungen.
Details zur Definition: http://www.help.gv.at/Content.Node/21/Seite.210220.html#Provision

Die Arbeiterkammer spezifiziert in einem älteren Dokument: Unter der Bruttomiete ist jener Betrag zu verstehen, den der Mieter tatsächlich Monat für Monat an den Vermieter zu überweisen hat, also inklusive sämtlicher Nebenkosten (wie z. B. die pauschalierten Betriebskosten oder Heizkosten, welche jedoch nur herangezogen werden dürfen, wenn es sich nicht um ein Gebäude mit Mietzinsobergrenze handelt), seit der neuen Immobilienmakler-Verordnung 1996 muss die auf die Miete entfallende Umsatzsteuer bei der Provisionsberechnung unberücksichtigt bleiben. Darauf sollte auch in der Praxis genau geachtet werden, denn viele Makler pflegen diesen Umstand zu übersehen. Zu der so errechneten Provisionshöhe kommt noch die gesetzliche Umsatzsteuer (derzeit 20 %).
Quelle: http://www.arbeiterkammer.at/bilder/d5/mietrecht.pdf

Anbei noch ein aktueller Folder der WKimmo, der sehr genau spezifiziert was die Bruttomonatsmiete ist und wie berechnet wird. Ich denke es ist somit ziemlich klar, dass die USt. nicht doppelt verrechnet werden darf, sondern Miete und BK exkl. sein sollten.
Link zum Dokument

Da ich mich seit über acht Jahren beruflich mit Immobilien im Internet beschäftige, konnte ich viele Erfahrungen mit diesem Thema sammeln. Freunde, Bekannte und KollegInnen konfrontieren mich laufend mit Fragen rund um die Wohnungssuche. Durch die oftmals intensive Recherche bei der Beantwortung konnte ich mir einiges an Wissen aneignen und dieses Wissen möchte ich auch hier zur Verfügung stellen. Darum starte ich eine neue Kategorie Immobilientipps in meinem Blog.

Wenn Sie eine Frage zur Wohnungssuche haben, dann schicken Sie mir diese an beitrag(AT)wohnungssuche-wien.at und ich versuche diese per E-Mail innerhalb von wenigen Tagen zu beantworten. Die Fragen veröffentliche ich dann anonym in meinem Blog.

Viel Erfolg bei der Wohnungssuche!

Jan sendet folgende interessante Frage und Bitte an alle Leser:
Hallo ich bin der Jan wir haben ein Problem und zwar suchen wir dringend eine 2-3 Zimmer wohnung für uns und haben leider kein Geld an der Seite und ein maximales Einkommen von 1300€ und wir brauchen dringend eine Wohnung die provisionsfrei ist und wo sich der Vermieter auf eine nachträgliche Zahlung der Kaution einlässt wir brauchen wirklich sehr dringend eine Wohnung da uns die Mutter meiner Verlobten das Ultimatum 24 dezember gestellt dann müssen wir raus.

Antwort:

Leider kann ich dir da nur bedingt helfen. Vielleicht liest jemand den Artikel, kann dir weiterhelfen und meldet sich bei mir unter beitrag@wohnungssuche-wien.at, dann leite ich deine Mailadresse gerne weiter. Ob sich jemand auf die nachträgliche Zahlung der Kaution einlässt, kann ich nicht beurteilen. Einfach wird es sicher nicht. Als Kaution gilt aber nicht nur Bargeld sondern auch ein Sparbuch als Einlage. Grundsätzlich haben Vermieter aber das Recht eine Kaution in der Höhe von bis zu 6 Monatsmieten zu verlangen, die Regel sind aber 3 Monatsmieten.

Eine Übersicht von Websiten mit provisionsfreien Immobilien.

In einem Dokument von Price Waterhouse habe ich folgende gute Definition für Kaution gefunden:
Die Kaution ist eine Sicherstellung (z.B. durch einen Barbetrag oder ein Sparbuch) eines Vertragsteiles für den Fall der Nichteinhaltung der Vertragsbedingungen durch den anderen Vertragsteil (z.B. bei Mietverträgen Stellung einer Kaution durch den Mieter zur Deckung allfälliger Mietzinsrückstände oder Beschädigungen des Mietgegenstandes bzw. Inventars). Kautionen sind grundsätzlich keine Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, wenn sie dem Mieter im Fall der Auflösung des Vertragsverhältnisses wieder zurückzuzahlen sind. Verfällt hingegen eine Kaution wird sie in diesem Zeitpunkt zu einer Einnahme des Vermieters. Quelle: http://www.findmyhome.at/download/PWC/Steuer_sparen.pdf