Wohnungssuche Wien

Die neue Regelung der Provisionen hilft den Konsumenten beim Abschluss eines Mietvertrages, da die maximale Provision die Immobilienbüros verrechnen durfte seit 1.9.2010 in vielen Fällen deutlich reduziert wurde. Im Schnitt verlieren Makler und Hausverwaltungen ca. 1/3 der Provisionen.

Kurz zusammengefasst sind die neuen Regeln wie folgt:
Immobilienmakler: Bei Mietverträgen für Wohnungen und Einfamilienhäuser bis zu drei Jahre befristet, zahlen Mieter künftig nur noch eine Monatsmiete an Provision für die Vermittlung an den Makler.
Läuft ein Vertrag länger als drei Jahre oder wird er unbefristet geschlossen, so fallen maximal zwei Monatsmieten an.

Vermittelt ein Hausverwalter eine Wohnung in einem Haus, das er selbst verwaltet, fällt eine halbe Monatsmiete an und ab drei Jahren eine Monatsmiete an.

Seit 1.9.2010 gelten neue Vorschriften für Immobilienmakler. Es wird dabei unter anderem die Höhe der maximalen Provisionen bei Mietwohnungen geregelt, aber auch die Angaben, die Makler bei der Veröffentlichung von Inseraten machen müssen haben sich leicht geändert.

§ 6 der Maklerverordnung regelt die Darstellung der Inserate wie folgt:
(1) Aus Inseraten muß hervorgehen, daß sie von einem Immobilienmakler stammen. Ein Hinweis auf eine Provisionspflicht des Auftraggebers und auf die Höhe der Provision ist abweichend von § 4 Abs. 1 Z 2 nicht erforderlich.
(2) Machen Immobilienmakler Kaufpreisangaben in Inseraten, so ist im Falle der Angabe einer Anzahlung auf die Höhe der laufenden Rückzahlung sowie auf den Gesamtbetrag hinzuweisen.
(3) In Inseraten über Mietwohnungen haben Immobilienmakler Angaben über die monatliche Belastung in Form der Gesamtbelastung sowie – sofern es sich nicht um einen Pauschalmietzins handelt – Angaben über den Hauptmietzins, die Betriebs- und Heizkostenakonti und die Umsatzsteuer zu machen.

Quelle: http://www.wkimmo.info/i/wko/service/immv.pdf

Immobilienmakler mussten bereits vor 1.9. die Inserate als “Maklerinserate” deklarieren. Jetzt müssen in den Inseraten Hauptmietzins, Betriebskosten, Heizkostenakonti und die Umsatzsteuer extra ausgewiesen werden, sofern es Heizkostenakonti gibt. Diese sind bei den meisten Altbauwohnungen in Wien nicht üblich, weil über Gasetagenheizung befeuert wird. Bei vielen Neubauten in denen Fernwärme eingeleitet ist, gibt es diese Form der Anzahlung.

Wohnen in einer echten Luxusimmobilie – wer träumt nicht ab und zu davon, in einer herrschaftlichen Villa zu leben, die auf einem großen und gepflegten Grundstück mit Pool steht?

Die meisten Menschen mit dem nötigen „Kleingeld“ erfüllen sich diesen Traum, indem sie in eine Ferienimmobilie investieren. Auch wenn Immobilien in vielen südlichen Ländern nicht unbedingt günstiger sind als in den Ballungszentren hierzulande, überwiegt für viele Interessenten das Argument, dass sie auf diese Weise die Annehmlichkeiten eines schicken Anwesens inklusive Garten mit den Vorzügen des angenehmen Klimas im Ausland – sei es nun ein schneereicher Winter oder ein mediterraner Sommer – verbinden können.

Aufgrund von wirtschaftlichen Umbrüchen sind die Immobilienpreise in manchen Ländern zeitweise besonders günstig, sodass auch edle Objekte zum absoluten Schnäppchenpreis zu haben sind. Wer sich jedoch den richtigen Luxus gönnen möchte, setzt auf die klassischen Hot Spots der Luxus-Anwesen wie beispielsweise die Baleareninsel Mallorca. Wer hier eine rustikale Finca besitzt, kann ein Prestigeobjekt par excellence sein Eigen nennen. Nicht umsonst besitzen viele Leute mit Rang und Namen eine Immobilie auf der sonnigen Insel, auf der auch das „Umfeld“ stimmt. Von angesagten Clubs über erlesene Spezialitätenrestaurants bis hin zu niveauvollen Unterhaltungsangeboten gibt es dort alles, was für einen Aufenthalt mit maximaler Entspannung
nötig ist.

Für Freunde des Wintersports hingegen kommt eher der Kauf eines geräumigen und traditionell designten Chalets in der Alpenregion, zum Beispiel in Kitzbühel, in Betracht. Hier können Sie während der Winterferien einen aktiven Urlaub im Schnee verbringen, der abends am eigenen Kamin oder im hauseigenen Spa ausklingt. Familien mit Kindern wissen vor allem ein dazugehöriges großes Grundstück zu schätzen, auf dem die Kleinen sicher spielen können. A propos Kinder: Wer sich Luxus Immobilien leistet, investiert gleichzeitig in
seine Zukunft, da Immobilien nach wie vor zu den sicheren Anlageoptionen gehören.

Bei der Vermietung gibt es andere Provisionssätze als beim Verkauf einer Immobilie. Es wird nicht in Prozent des Verkaufswertes gerechnet sondern in Bruttomonatsmieten. Die folgenden Angaben beziehen sich wie im Artikel “Provison bei Eigentumswohnungen” wieder auf die Höchstgrenzen die ein Immobilienmakler verrechnen darf.

Darum gilt auch hier: Maklerprovisionen sind gleich wie der Mietzins und die Höhe der Kaution oft verhandelbar.
Natürlich kommt es auch hier auf das Immobilienbüro an und auch darauf wie lange der Vermieter bereits einen Leerstand hat. Immobilienmakler müssen bei der Provision nicht nachgeben.

Folgende Höchstsätze kommen zur Anwendung wenn die Vermittlung durch einen Immobilienmakler, der nicht gleichzeitig Verwalter des Gebäudes ist, in dem sich der Mietgegenstand befindet. Nicht gleichzeitig Verwalter ist WICHTIG, denn ist der Makler gleichzeitig auch Verwalter oder besteht ein wirtschaftliches Naheverhältnis, dann gelten niedrigere maximale Provisionssätze.

Makler sind berechtigt vom Vermieter und vom Mieter Provisionen zu verrechnen. Gerade in Wien ist es häufig der Fall, dass nur Mieter Provisionen bezahlen.

Die Angaben sind wieder exkl. Mehrwertsteuer, somit sind für Privatpersonen 20% hinzuzurechnen.

Die maximale Höhe der Provision beträgt drei Bruttomonatsmieten für Mieter und Vermieter und zwar immer dann wenn der Mietgegenstand mindestens drei Jahre befristet oder unbefristet vermietet wird.

Bei genau drei Jahren beträgt die Mieterprovision drei Bruttomonatsmieten und die Vermieterprovision Zwei. Wird der auf drei Jahre befristet Mietvertrag verlängert, dann darf nur noch auf gesamt drei Bruttomonatsmieten ergänzt werden.

Immobilienmakler können vom Vermieter zusätzlich zu den drei Bruttomonatsmieten allenfalls 5% der besonderen Abgeltungen verrechnen.

Beträgt die Frist weniger als 2 Jahre, kann maximal ein Bruttomonatsmietzins mit dem Mieter vereinbart werden, beträgt die Befristung mindestens 2, aber nicht mehr wie 3 Jahre, so sind nur 2 Bruttomonatsmietzinse zulässig.

Besteht ein wirtschaftliches Naheverhältnis zw. dem Vermieter und dem Immobilienmakler, gibt es andere Bestimmungen. Darüber mehr in Kürze.

Bei den Maklerprovisionen von 3% vom Käufer und 3% vom Verkäufer handelt es sich immer um die Höchstgrenze an Provisionen die ein Immobilienmakler verlangen darf. Zusätzlich gibt es bei ganz günstigen Objekten noch eine 4% Stufe.

Wert der Immobilie bis 36.336,42 Euro vier Prozent des Wertes
von 36.336,42 Euro bis 48.448,51 sind es Euro 1.453,46 Euro Maklerprovision und
ab 48.448,51 Euro drei Prozent des Wertes.

Die Beträge und Prozentsätze sind Höchstgrenzen und keine amtlich festgelegten Tarife. Provisionen berechnen sich vom tatsächlichen Kaufpreis und wie oben bereits erwähnt kommt die Mehrwertsteuer noch hinzu. Somit ist für einen privaten Käufer die Provision eigentlich 3,6%.

Wichtig ist, dass der Anspruch auf die Provision erst entsteht, nachdem ein Kaufvertrag zustande gekommen ist. Makler haben weder Anspruch auf Vorschusszahlungen noch auf Anzahlungen.

Immobilienmakler dürfen den Mehrbetrag durch eventuelle Erzielung eines höheren Verkaufspreises als den ursprünglich vom Verkäufer gewünschten Erlös, nicht als zusätzliches Honorar abrechnen.

Einige Gedankengänge warum ein Immobilienmakler eigentlich Provision verlangt bzw. ob die Höhe angemessen ist. Aus meiner Sicht ist die Beurteilung problematisch und lässt sich vor allem nicht pauschal abgeben. Fakt ist, dass sich Immobilienmakler oft viel schlechter verkaufen als sie eigentlich sind und dadurch ihrem Image teilweise gerecht werden.
Bei gewissenhafter Vermarktung einer Immobilie, egal ob Wohnung, Haus oder Grundstück, fällt viel Arbeit und vor allem Kosten an. In Österreich zahlen Makler von den Provisionen sämtliche mit der Vermarktung verbundenen Aufwände – also Inserate in Zeitungen und Online-Börsen, Unterlagen, Zeit der Besichtigungen, Mitarbeiter, Büro ….
Für den Mieter oder Käufer scheint es oft so zu sein, als würde ein Immobilienmakler Provision in der Höhe von 3% zzgl. Umsatzsteuer bzw. drei Monatsmieten fürs Türaufhalten kassieren. Problem dabei ist, dass der Makler oft eine Vielzahl an Besichtigungen machen muss bis das Objekt den Besitzer wechselt.
Bei der Anmietung meiner Wohnung musste ich ebenfalls zwei Monatsmieten Provision bezahlen. Dafür schaffte es der Makler meine Miete um 20 Euro pro Monat zu reduzieren und die Kaution runter zu verhandeln. Diese Erfolge konnte er beim Abgeber erzielen. Zusätzlich wurden einige unschöne Punkte aus dem Mietvertrag wegverhandelt. Bevor ich mietete besichtigte ich drei Mal und zwar einmal am Samstag, einmal um 19:00 und einmal um 7:30. Bei den Besichtigungen hatte ich unzählige Fragen zum Mietgegenstand, die zu meiner vollsten Zufriedenheit beantwortet wurden.
Für mich war in diesem Fall die Provision gerechtfertigt.

Natürlich kenne ich Fälle aus meinem Freundeskreis bei denen es nicht so geschmiert ablief.
So wurde zum Beispiel in einem Zinshaus eine Wohnung frei. Ein Mieter dieses Hauses (in Wien) wollte in diese frei werdende Wohnung umziehen, da ein Zimmer mehr und ein Stock höher gelegen. Für die Wohnung aus der er auszog zahlte er vor drei Jahren die volle Maklerprovision.
Mit der guten Nachricht, dass die Hausverwaltung die frei werdende Mietwohnung gar nicht vermarkten müsse, da er sicher zuschlägt und den Vertrag am besten sofort unterschreiben möchte wandte sich mein Bekannter an seine Hausverwaltung. Die zwar freudig reagierte, aber sofort an einen Makler verwies. Das Immobilienbüro war natürlich ebenfalls glücklich, wollte den Mietvertrag gleich machen und natürlich drei Monatsmieten Provision kassieren. Weder HV noch Makler wollten mit sich reden lassen. Als Konsequenz stand die Wohnung dann drei Monate leer. Als Eigentümer wäre ich stinksauer, da die Mieteinnahmen von drei Monaten verloren gegangen sind.
Unzählige solcher und ähnlicher Beispiele bei der Wohnungssuche treten sicherlich ständig auf. Das einzige was man dagegen machen kann, ist auf eine andere Wohnung warten. Wohnungen in Wien gibt es zum Glück wie Sand am Meer und es kommt immer was Besseres nach.
Insgesamt finde ich die Optik etwas eigenartig und ich wäre für nur EINEN Zahler der Maklerprovision, dem Abgeber. Schließlich erhält dieser aus der Dienstleistung des Maklers entweder einen Verkaufserlös oder Mieteinnahmen. Wenn ich bei einem Händler einen Gebrauchtwagen kaufe, verlangt dieser ja auch keine Provision, obwohl die Spannen beim gebrauchten Fahrzeug ebenfalls sehr gering sind und der Händler kaum verdient.

Ein weiterer Vorteil wäre, dass die Abgeber die Immobilienmakler genauer prüfen würden und Objekte nur qualifizierten Maklern anvertrauen. Die wenigen schwarzen Schafe der Branche, die den Ruf ruinieren, würden mittelfristig von der Bildfläche verschwinden.
Nachteil wäre, dass die Mieten und Kaufpreise höher werden, da der Abgeber in Absprache mit dem Makler die Provisionen einfach auf die Miete bzw. den Preis der Immobilien draufschlagen würden.

Nachdem ich im Moment bei meiner Suche einfach nicht die richtigen Objekte finde, widme ich mich heute einmal dem Thema Besichtigungsschein. Bei fast jeder Besichtigung legt der Immobilienmakler einen kopierten Zettel vor, den Besichtigungsschein. Diesen zu unterschreiben ist grundsätzlich kein Beinbruch.
Durch Unterschrift entsteht weder ein Abschluss noch irgendeine Zahlungspflicht. Als Privatperson wir mir eine kostenlose und unverbindliche Besichtigung bestätigt. Zusätzlich ist es für Immobilienmakler wichtig dem Abgeber (Verkäufer bzw. Vermieter) die Anzahl an Besichtigungen zu bestätigen, um so auch seine Leistungen für den Abgeber nachzuweisen. 

Oft haben mehrere Immobilienmakler die gleichen Wohnungen. Mit dem unterschriebenen Schein, hat der Makler die Sicherheit, falls es zu einem Miet- oder Kaufvertrag kommt, dass er provisionsberechtig ist. Es wird verhindert, dass ein Makler die ganze Arbeit tätigt und ein anderer, nur weil er z.B. weniger Provision anbietet zum Zug kommt. Der Besichtigungsschein macht einen direkten Kauf oder eine direkte Miete mit dem Eigentümer, also ohne Provision, unmöglich. Es gibt immer wieder Privatpersonen, die zwar über Immobilienmakler besichtigen, also die Dienstleistung in Anspruch nehmen, aber sich trotzdem Provisionen sparen möchten und direkt an den Abgeber herantreten.

Zusammengefasst sollte eine Besichtigungsbestätigung vor Unterzeichnung ganz genau gelesen werden, und bei Unklarheiten sollte der Immobilienmakler darauf angesprochen werden, denn die Unterzeichnung dient der Sicherheit aller Beteiligten. 

Durch Unterzeichnung ist der Interessent nicht zum Abschluss des Rechtsgeschäftes verpflichtet, sondern nur zur Zahlung der Provision, falls zukünftig ein Vertrag mit diesem Makler zustande kommt.