Wohnungssuche Wien

Das Thema Mietkaution ist wieder ganz aktuell. Die Kaution sorgt für Mieter oft für Überraschungen beim Verlassen der Mietwohnung und zwar immer dann, wenn Vermieter diese aus unerklärlichen Gründen einbehalten. Diese Woche gab es einige Musterprozesse der Arbeiterkammer, die für Mieter ausgegangen sind. Details auf derStandard.at/Immobilien

Grundsätzlich dient die Kaution als eine Art Versicherung des Vermieters für etwaige, durch den Mieter nachweislich angerichtete Beschädigungen oder Mietzinsrückstände bei Beendigung des Mietverhältnisses.

Laut AK Wien Website, gibt es für die Höhe der Kaution keine gesetzliche Regelung, sie ist daher prinzipiell Vereinbarungssache. Üblich sind Vereinbarungen im Ausmass von drei Bruttomonatsmieten. Vom Obersten Gerichtshof gibt es eine Grundsatzentscheidung die Vereinbarungen bis zu sechs Bruttomonatsmieten als zulässig erachtet. Jedenfalls ist die Höhe der Kaution mit dem Sicherstellungsinteresse (Wert des Mietgegenstandes samt Einrichtung) des Vermieters nach oben begrenzt. Quelle: AK-Wien

Die Höhe der Kaution einer Wohnung korreliert meistens mit der Ausstattung des Mietgegenstandes. Eine Wohnung mit Markenküche, Echtholzparkett, Klimaanlage und Designer-Bad rechtfertigt höhere Kautionen im Vergleich zu einer Kategorie D Wohnung. Bei Top-Ausstattungen sind sechs Monatsmieten keine Seltenheit.

WICHTIG bei der Kaution:
Die Kaution ist vom Vermieter zu verzinsen. Die Verzinsung hat zumindest zum jeweiligen Eckzinssatz zu erfolgen. Eine vertragliche Vereinbarung, dass die Kaution unverzinst bleibt, ist bei Wohnungen, auf die das Mietrechtsgesetz Anwendung findet, unzulässig und unwirksam. Quelle: AK-Wien.

Ich habe einmal versucht eine genaue Definition für Vorsorgewohnung zu finden und das war gar nicht einfach. Nicht einmal die Suche in Wikipedia liefert brauchbare Ergebnisse – es kommt nur ein Artikel über Günther Kerbler und dessen großartiger Karriere mit Investments unter anderem mit Conwert. Auf conwert.at sieht man mit Stand 20.3.09 einige News und einen sehr traurigen Stand der Aktienentwicklung. Die Volltextsuche nach Vorsorgewohnung auf der Website conwert.at ergibt NULL Treffer. Spannend.

Eine brauchbare Definition liefert allerdings folgende Quelle: http://www.pensions-versicherung.at/?de/finanzierung/vorsorgewohnung

“Vorsorge Wohnungen werden ausschließlich zum Zweck der Vermietung konzipiert und sind somit eine Anlageform, die nicht nur wertbeständig bzw. wertsteigernd, sondern auch absolut zukunftssicher und einfach ist. Gute Lage, optimale Verkehrsanbindung und attraktive Infrastruktur sind die Voraussetzungen für beste Vermietbarkeit – und damit für Ihren Ertrag.”
Nach diesem Absatz hab ich mich gefragt: Was ist eigentlich der Unterschied zu einer normalen Eigentumswohnung, die ich vermiete? Wertsteigernd, Zukunftssicher sollte doch jede Eigentumswohnung sein und eine gute Verkehrsanbindung kann auch nicht schaden.
Weiters steht auf der Website der Pensionsversicherung:
“Neue Vorsorge Wohnungen werden in der Regel vom Plan weg vor Errichtung der Immobilie verkauft. Eine geringe Zahl von Wohnungen steht auch in bereits fertiggestellten und vermieteten Objekten zur Verfügung. Komplettanbieter von Vorsorgewohnungen bieten Finanzierung, Errichtung, Vermietung und Verwaltung Ihrer Immobilien komplett aus einer Hand. Ziel ist es ohne organisatorischen Aufwand zu investieren und zu profitieren.
Normalerweise sind Vorsorgewohnungen auch grundbücherliches Eigentum und nicht Miteigentumsanteil.”

Nach meinen kurzen Recherchen sieht es im ersten Moment nach einem Markteinginstrument aus. Vorsorgewohnungen sind wie Eigentumswohnungen zu einem höheren Preis.

Weitere Posts mit Definitionen oder Meinungen zu Vorsorgewohnungen wären schön.

Links zu aktuellen Vorsorgeprojekten:- Realinvest Tochter der Bank Austria
- Constantia
- Raiffeisen Leasing

Tipp am Rande zu Finanzierungen: Onlinekredit beantragen

Da mich das Thema Hausverlosungen nicht in Ruhe lässt, hab ich mich einmal nach einigen Websites umgesehen. Auf denen derartige Verlosungen angeboten werden.

www.lospoint.at bietet für “Hausverloser” eigene Beratungen an. Zum Preis von 396,- EURO erhält man in einem Gasthof einen Workshop, wie man eine Hausverlosung startet und erfolgreich abwickelt. Mindestteilnehmerzahl sind 10 Personen.
Zusätzlich bietet die Website eine Auflistung von mehren Verlosungen und auch ein Service Hausverlosungen auf der Homepage von Lospoint einzustellen. Es sind im Moment ca. 20 Hausverlosungen online. Neben den Häusern wir aber auch eine Eigentumswohnung in Graz um 50 Euro pro Los angeboten.

Weitere Links folgen in Kürze. Ich freue mich auch über Kommentare mit Links zu Hausverlosungen.

Eine sehr schöne Website zum Thema Hausverlosungen gibt es unter: Hausverlosungen.biz Thema ist auch die Zukunft der Hausverlosungen.

Bei der Vermietung gibt es andere Provisionssätze als beim Verkauf einer Immobilie. Es wird nicht in Prozent des Verkaufswertes gerechnet sondern in Bruttomonatsmieten. Die folgenden Angaben beziehen sich wie im Artikel “Provison bei Eigentumswohnungen” wieder auf die Höchstgrenzen die ein Immobilienmakler verrechnen darf.

Darum gilt auch hier: Maklerprovisionen sind gleich wie der Mietzins und die Höhe der Kaution oft verhandelbar.
Natürlich kommt es auch hier auf das Immobilienbüro an und auch darauf wie lange der Vermieter bereits einen Leerstand hat. Immobilienmakler müssen bei der Provision nicht nachgeben.

Folgende Höchstsätze kommen zur Anwendung wenn die Vermittlung durch einen Immobilienmakler, der nicht gleichzeitig Verwalter des Gebäudes ist, in dem sich der Mietgegenstand befindet. Nicht gleichzeitig Verwalter ist WICHTIG, denn ist der Makler gleichzeitig auch Verwalter oder besteht ein wirtschaftliches Naheverhältnis, dann gelten niedrigere maximale Provisionssätze.

Makler sind berechtigt vom Vermieter und vom Mieter Provisionen zu verrechnen. Gerade in Wien ist es häufig der Fall, dass nur Mieter Provisionen bezahlen.

Die Angaben sind wieder exkl. Mehrwertsteuer, somit sind für Privatpersonen 20% hinzuzurechnen.

Die maximale Höhe der Provision beträgt drei Bruttomonatsmieten für Mieter und Vermieter und zwar immer dann wenn der Mietgegenstand mindestens drei Jahre befristet oder unbefristet vermietet wird.

Bei genau drei Jahren beträgt die Mieterprovision drei Bruttomonatsmieten und die Vermieterprovision Zwei. Wird der auf drei Jahre befristet Mietvertrag verlängert, dann darf nur noch auf gesamt drei Bruttomonatsmieten ergänzt werden.

Immobilienmakler können vom Vermieter zusätzlich zu den drei Bruttomonatsmieten allenfalls 5% der besonderen Abgeltungen verrechnen.

Beträgt die Frist weniger als 2 Jahre, kann maximal ein Bruttomonatsmietzins mit dem Mieter vereinbart werden, beträgt die Befristung mindestens 2, aber nicht mehr wie 3 Jahre, so sind nur 2 Bruttomonatsmietzinse zulässig.

Besteht ein wirtschaftliches Naheverhältnis zw. dem Vermieter und dem Immobilienmakler, gibt es andere Bestimmungen. Darüber mehr in Kürze.

Der Boom an Hausverlosungen ist ungebrochen. Immer mehr Glücksritter kommen auf den Markt und verlosen Immobilien. Villen, Wochenendhäuser, Landhäuser in sämtlichen Bundesländern. Meistens beträgt der Lospreis Euro 99,- und es werden tausende Lose aufgelegt. Bei der Villa von Stefanie Werger sind es sogar 16.999 Lose, was einen Erlös für die Verloserin von ca. 1,6 Millionen Euro bringt. Respekt!

Der Begriff Hausverlosung bringt es auf google.at immerhin bereits auf 48.100 unterschiedliche Einträge. Natürlich nicht nur Lotterien, aber man sieht das Thema ist im Moment sehr präsent.

Was macht den Reiz einer Hausverlosung im Internet aus? Liegt es an der derzeitigen wirtschaftlichen Situation und wie lange kaufen Menschen in Österreich Lose? Wie viel sind die zu gewinnenden Immobilien eigentlich Wert?

Freue mich über Postings zu diesem Thema, vielleicht verstehe ich dann besser warum sich Menschen auf derartige Lotterien einlassen.

Bei den Maklerprovisionen von 3% vom Käufer und 3% vom Verkäufer handelt es sich immer um die Höchstgrenze an Provisionen die ein Immobilienmakler verlangen darf. Zusätzlich gibt es bei ganz günstigen Objekten noch eine 4% Stufe.

Wert der Immobilie bis 36.336,42 Euro vier Prozent des Wertes
von 36.336,42 Euro bis 48.448,51 sind es Euro 1.453,46 Euro Maklerprovision und
ab 48.448,51 Euro drei Prozent des Wertes.

Die Beträge und Prozentsätze sind Höchstgrenzen und keine amtlich festgelegten Tarife. Provisionen berechnen sich vom tatsächlichen Kaufpreis und wie oben bereits erwähnt kommt die Mehrwertsteuer noch hinzu. Somit ist für einen privaten Käufer die Provision eigentlich 3,6%.

Wichtig ist, dass der Anspruch auf die Provision erst entsteht, nachdem ein Kaufvertrag zustande gekommen ist. Makler haben weder Anspruch auf Vorschusszahlungen noch auf Anzahlungen.

Immobilienmakler dürfen den Mehrbetrag durch eventuelle Erzielung eines höheren Verkaufspreises als den ursprünglich vom Verkäufer gewünschten Erlös, nicht als zusätzliches Honorar abrechnen.

Das Internet hat die Suche nach Immobilien zwar sicherlich in vielen Bereichen vereinfacht, aber nicht in allen. Aus meiner Sicht ist in den letzten Jahren vor allem die Qualität der Inserate in Netz gefallen. Bei Portalen die kostenlos oder sehr günstig sind auch die Inhalte eher billig und schlecht aufbereitet.

Inserate mit Handycam Fotos sind für Immobilienmakler eigentlich peinlich und für Private erst recht. Früher gab es nur teure Zeitungsinserate und es wurde überlegt und evaluiert was, wie inseriert werden soll.

Natürlich schaffte das Internet eine tolle Vergleichbarkeit von Objekten und lässt ein unüberschaubares Angebot einfach durchsuchen.

Für die Zukunft muss diese Suche aber noch deutlich einfacher werden. Immobilienbörsen sollten die Reihungsmechanismen überdenken, denn es macht wenig Sinn bereits 10 mal geklickte und abgelehnte Objekte täglich wieder ganz oben in der Ergebnisliste zu sehen. Interessant sind für User die ja laufend Suchen nur die neuen und geänderten Inserate.

Zukünftig wird es wohl einen Trend zu mehr Animationen und 3D Ansichten, Visualisierungen und auch Videos geben. Einen Besichtigungstermin v.a. im Eigentumsbereich werden diese Features sicher nicht ersparen.

Alternative Suchmöglichkeiten mit reinen Textsuchen sind bei Immobiliensuchen nicht zielführend, da die Suchenden keine Objekte “übersehen” möchten und oft den jetzigen Suchanfragen schon nicht trauen. Darum geht die Immobiliensuche jeden Tag wieder von Neuem los!

Eine interessante Diskussion zu diesem Thema ist unter dem Beitrag Immobiliensuche der Zukunft des Immobilienportale-Blogs zu verfolgen.

Allen die gerade eine Immobilie suchen, viel Erfolg.

Die momentane wirtschaftliche Lage macht es für viele Branchen mehr als nur schwierig, nicht aber bei Wohnimmobilien. Die Probleme der Immobilienfonds sehen Immobilienmakler bei privaten Wohnungskäufen nicht. Die Stimmung ist im Moment nicht negativ. Es gibt eine große Anzahl an Personen, die gerade jetzt in Immobilien investieren. Eigentumswohnungen, Garagenplätze werfen im Vergleich zu Aktien, Fonds und Unternehmensanleihen stabile Erträge ab. Grund und Boden ist krisenfester. Die Renditen in Wien sind sicher schon einmal höher gewesen, aber es gibt zumindest positive Erträge.
Gelder die aus Wertpapieren abgezogen wurden, werden jetzt in Wohnungen gesteckt und viele werden plötzlich zum Vermieter.
Die Immobilienpreise in Wien steigen immer noch. Vor allem für Top-Lagen ist der Trend der Preisentwicklung nach oben immer noch deutlich sichtbar. Wohnungen in der Inneren Stadt um bis zu 16.000,- EURO pro m² oder ein Penthouse am Kohlmarkt mit 300m² und 80m² Terrasse wird um fast 5.0 Millionen Euro feilgeboten. Aber auch im 2. Bezirk liegen Spitzenlagen, neu gebaute Dachgeschoßwohnungen zum Beispiel, bei über 5.000,- pro m². Vor wenigen Jahren undenkbar.
Da frag ich mich wer sich das überhaupt leisten kann! Glücklicherweise gibt es genügend wohlhabende Bürger, die derartige Wohnungen kaufen. Aber nicht nur die Luxuswohnungen verkaufen sich gut. Viele beginnen Investments in Ein- oder Zweizimmerwohnungen um die 100.000,- Euro. Die Vermietung bringt gute Erträge und diese kleineren Einheiten lassen sich gut vermieten.

Die Vermietung ist aber nur ein Punkt von vielen, die bei einem Investment in eine private Eigentumswohnung bedacht werden muss.

Risikofaktoren sind Mieter die nicht bezahlen oder die Wohnung verwüsten. Das MRG macht es relativ schwierig “schlechte” Mieter aus der Wohnung zu bekommen, auch wenn diese eine schlechte Zahlungsmoral haben.
Leerstände können die Rendite einzelner Jahre verschlechtern. Zusätzlich ist die Lage ein sehr wichtiges Kriterium. So könnte es sein, dass in einigen Jahren die Lage der Immobilie nicht mehr attraktiv ist.
Kommen die Erträge nicht, dann läuft der Eigentümer Gefahr von Liebhaberei und der steuerliche Vorteil geht verloren.
Eine große Anzahl an Wohnungen unterliegt in Wien dem Mietwertrichtzins in dem genau festgelegt ist wie viel der Vermieter pro Quadratmeter verlangen darf. Wird teurer vermietet kann sich der Mieter an die Schlichtungsstelle wenden. Gewinnt der Mieter, dann sind überhöhte Mieten zurückzuzahlen.

Es gibt sicher noch eine ganze Reihe an Problemen mit vermieteten Wohnungen und auch Risiken dazu.

Die Wohnungspreise scheinen sich aber nicht nur in Wien durch die Wirtschaftskrise deutlich nach oben zu bewegen. Ein interessanter Blogeintrag zur Wohnungssuche in Hamburg zeigt ein ähnliches Bild.